交易者社区｜未来房地产行业发展前景如何（双碳之下的未来地产机会在哪里）……

未来房地产行业发展前景如何？“超验”，意为超出一切可能的经验之上，不能用常规的思维和经验主义去思考的东西。在这个跌宕起伏、充满不确定性的“超验时代”，投资人们将如何依靠于跨学科的快速自我迭代能力、敏锐的分辨能力、前瞻性的预判能力等核心竞争“超”能力在资本市场运筹帷幄？9月23-24日，36氪“超验时代——2021中国投资人未来峰会”在上海举行，百家主流投资机构齐聚一堂，探讨未知未来中的已知可能，重新审视资本应当扛起的社会责任。

在本次大会上，保利资本管理合伙人李文轩进行了一场关于“双碳”话题的演讲。

李文轩

以下为全文，经36氪编辑整理：

李文轩：大家好，我是保利资本李文轩，很高兴能够在36氪投资人未来峰会与各位交流。今天我的演讲主题有关“双碳”，这是今年的热点话题。我希望从建筑、从产业布局、从产业机会的角度出发，以最实际的维度去分享我们是如何看待“双碳”的投资机会。

保利资本是央企保利发展控股下属股权投资机构，企业性质驱动我们在顺应国家政策的方向上做更多投资布局，这也是国家赋予我们的重任。“双碳”这个话题究竟只是一个投资概念，还是其中真的蕴藏着巨大的市场化的投资价值？这是接到这个话题时我最希望能与大家分享的。

哪些建筑环节能够实现“减碳”？

双碳背景下主要行业的发展方向不再赘述，今天主要分享建筑行业碳中和趋势。在建筑行业当中哪些部分在影响全国碳排放？在整个建筑领域，碳排放主要集中在建筑材料、建筑施工、建筑运行三大环节，受建筑设计影响。首先是建筑设计部分，虽然这个部分本身是无排放的，但是设计是建筑的核心，从一开始就决定了整个建筑过程中碳排放的基础。相比之下，材料、施工和运行这三个阶段的碳排放会更容易被看到。

在建筑材料方面，我们今年投资了一家做无醛人造板的公司。现在的建筑板材大多以木材为主，该公司通过技术可以将秸秆也作为板材原材料的一种，在生产过程中替代木材。使用秸秆生产建筑板材，每生产1立方米无甲醛秸秆板可减少碳排放总量约为3.9吨，减排效果是非常明显的。

在施工和运行这两个阶段，我们可以看到很多降低碳排放的机会。譬如通过装配式建筑和预制材料、施工流程改进，以及IoT和运营管理数字化等手段来实现全面的碳减排目标。

“地产工业化”？

我身边的朋友都在问我，地产行业未来会是什么样子的？有一个趋势与各位分享，叫作“地产工业化”。我们为什么会提出地产工业化？可以从产品端、方案端、深化端、施工端做一个流程解析。

在我们看来，地产是各种工业品的最终表现形式，在地产的上游全部都是工业企业。现在我们所处的这栋楼怎么建成的？第一步，要进行计算和设计，目前在建筑设计过程中广泛运用的还是海外厂商软件。我们找到了广联达，这是目前国内市场上非常优秀的算量和算价解析的公司。它在初步设计完成之后再进行深化设计，这些设计最终直达工厂，由工厂进行预制，预制完成之后再运送到现场进行装配。建筑完成之后，就进入到装修环节，装修部分也是可以完全在工厂进行预制的。工人现场将预制件通过拼接完成装修，而这些工人也可以全面由机器人替代，实现智能化的安装。

从研发到开发，到设计方案和技术方案，再到加工生产，最后到施工和安装，这套完整流程让人产生了一个充满想像的空间——建筑实现全流程无人操作。当然，建筑过程中也需要非常多创造性的内容，例如需要由设计师来做设计，设计完成之后才能够进行深化设计。深化设计之后能够直达生产，生产之后通过机器人到现场做安装。在未来三四年，中国将会有一大批这样的建筑会产生出来。

我们发现设计在这个流程中扮演着非常重要的角色。以北京为例，今年在政府集中拍地过程中，提出了“竞品质”的新规要求，而什么是“高标准商品住宅”呢？大家可以看到，首先是绿色建筑，占到25分；第二是装配式建筑，占到25分；第三是超低能耗建筑，占到14分，接下来是减震和管理模式等内容。这些政策、标准都在推动整个建筑业朝着工业化的方向发展。

中国的建筑加地产行业占到GDP的巨大比例，但当中技术投入非常低，它是一片巨大的蓝海（建筑数字化和地产数字化），其中蕴含着巨大的商业机会和投资的机会。

目前来看，前十大房企地产销售金额集中度非常高，三局、五局、八局行业集中度高速提升，地产行业也不例外。在地产和建筑公司信息化投入中衍生出两千亿的商业机会，地产上游第一个圈层（工业品）是PE阶段，有非常多的公司是百亿市值上下，我们认为这批公司都有再往上突破到五百亿市值的机会。因为随着头部效应的集聚，这批公司的上游企业也会有一次头部效应集聚的过程。从头部企业和腰部企业、尾部企业来说，建筑公司信息化的衍生机会非常大，覆盖的公司多，中间能够蕴含的机会就多。

房企的上下游蕴含着大量突破机会

在房企的上游到底围绕着什么样的企业？第一圈层包括了各式各样的材料公司，比如防水、建筑涂料、建筑工程、家电、卫浴、成品家具和定制家具，在这批公司当中蕴含着大量的PE机会和上市公司市值突破的机会。这类企业大多数是中国上市公司，一共是144家，基本上围绕在50~100亿市值之间。很多房企是千亿市值，但是PE大概只有4~6倍。随着头部房企聚集效应的集中，上游第一批企业就会首先获益，不断地获得集中度提高的机会。这批企业就是我们在PE关注的方向。而它的上游衍生出的工业化流程的改变就是我们看到的VC的机会，这些机会在工业化和数字化当中蕴含着巨大的投资的价值。我们主要看装配式建筑设计、构建生产、现场施工、装配式装修等。

“双碳”的背景背后蕴含着巨大的运营机会。市场上地产公司PE倍数普遍比较低，但是地产公司的物业公司PE倍数都比较高，在30~40倍。物业的场景蕴含着相当多的未来增值服务机会，因为地产商和物业公司掌握着居住的固态信息，“谁、多大年龄、几口人、住在哪里”等等，因为没有运营和IoT的应用，大家在整个资产当中是怎样流动的，谁、什么时候离开了，什时候回流，人潮什么样子，以及家庭日常运营什么状态，我们都不清楚，因此就没有办法想到如何提供用户需要的服务。但是未来，物业能够利用数据优势，提供相应的增值服务。这些增值服务一是用户需要，二是用户愿意买单，这其中就为物业公司提供了有巨大的想象的空间，收入可以增长，利润可以增加，有更多的第二曲线拓展。

前面的圆桌论坛中有讲到医疗行业，对比之下看一下建筑行业可以发现，建筑行业规模足够大，但是数据的可得性和数据可用性相对较差，如果我们能够促进数据可得和数据可用，这个行业的数字化机会就产生了。像工业、金融业都是因为数据的可得性和可用性先达到了一定的点，它的数字化进程才更快速做起来。任何行业都值得被数字化重新做一遍，建筑行业也不例外。

后面分享我们已经投资的项目，来看看这些项目是如何在现在新型的建筑工业化过程中扮演重要的角色。

北京云建信：公司依托清华大学的技术转换成果拓展商业化应用，主要产品是施工和运维阶段的BIM。它的逻辑是把这套建筑，特别是超大型、超高层包括桥梁等施工数据都存下来，无论未来维修还是处理，都有一套完整的系统，既可以做施工管理，又可以做运维管理，够实现非常好的数字化进程。

果芯数创：果芯数创是一家钢结构深化设计软件公司。现在钢结构企业的生存难点是生产成本高、设计流程效率低，钢结构设计公司如何实现国产并且适合现在产业配置方面需要更进一步的产品去解决。

大界机器人：大界机器人是将建筑的预构件通过机械臂在工厂做预制，同时能够在现场做安装。建筑机器人可以替代部分人工，特别是立面高、有重力要求的施工部分，比如抹灰，抹灰长期需要抗重力，可以通过使用现场施工机器人来替代。

这些公司从设计、运维、预制施工、现场施工都可以通过不同的角度去减少碳排放，这些公司都会在未来的建筑行业的蓝海当中扮演重要的角色，同时未来出现大规模使用的“爆品”，从投资角度，既符合国家政策，同时又带来更多在周期上可以看到的优质投资机会。

在降低建筑碳排放这件事情，保利资本是动真格的，我们更多地希望符合政策角度，找寻市场化的投资机会。同时我们也希望能够做到更懂行业场景，最重要的是我们给予被投企业拓展市场的机会，实现“投得进，帮得上”，让地产行业有更多技术化的公司展露头角，展现出更多商业价值。

今天分享到这里，谢谢大家！

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