巴菲特“密谈”公布：什么创造了房地产泡沫？

巴菲特在2010年，即上次全球金融危机后曾接受美国“金融危机调查委员会”的问询，不过具体内容直到上周才被美国政府公开。巴菲特并不经常发表公开讲话，所以这次问询中，不少关于泡沫和房地产的内容值得大家关注，尤其是在最近中国大城市房价飙涨的背景下。

是什么导致了房地产泡沫：

基本原因，你知道，根植在人们内心的一种观点就是，房产价格不会下跌，几乎每一个人，都屈从于这一观点。但当人口中大比例都在这种想法的驱动下购买了住房时，泡沫就产生了。

原来你觉得是不可能发生的事，结果随着时间发生扭曲，人们忘记了买房的初衷，只盯着价格波动。所以，投资者、银行家、美国大众，我，我的邻居，评级机构，国会，凡是你能说出的——绝大多数人们开始相信房价不会大幅下跌。因为房产是美国最大的一类资产也是最容易作为抵押物的资产，所以它可能创造了我们史上最大泡沫。

泡沫的本质：

我从前的老板——本·格雷厄姆（Ben Graham）在五十多年前做过一个观察，这些内容给我留下了深刻的印象，我如今亲眼看到了很多的相关证据。他对我说，“合理的假设会比一个不合理的假设更容易让你陷入麻烦。”

如果你对一件事有了一些假设前提，比如月亮是由生干酪组成的，这是不是很可笑？如果你认为股票在长期来看表现要好于债券（历史确实是这么显示的，人们也依照这个逻辑投资），这就是促成1929股票泡沫的潜在原因之一。人们当时认为股票会越来越好，他们忘记了原来假设中的限制条件。所以，又过了一段时间，原本的假设前提变成了某种泡沫助推器，人们变得只关注价格本身的上涨。

我们在房地产市场也看到了一样的情景。房价随着时间的推移会越来越高，因为我们手中的美元越来越不值钱，这样的想法完全是一种前提假设。房价的上涨不是因为建筑成本上升，也不是因为设计精美，而是因为美元不值钱了，一套40年前买的房子会比当时卖更多钱。

既然66~67%的人都希望有自己的房子，你想买又能借钱去买它，如果你真心认为房价只会往上涨，你会尽快去买下它。所以，一旦来自四面八方的势头汇合起来，会加强价格的走势，价格反过来又会激励这种行为，合理的假设被遗忘，然后我们看到了1929的发生。

互联网也一样，会联网确实将改变我们的生活，但不是所有这行里的企业都价值500亿美元，并可以上市。

价格本身对人们的影响变得如此重要，让人们醉心于此。因为房产是最大的单一资产，全国有大概22万亿美元的规模。这是多么庞大的一类资产。所以公众，——他们也许不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它们懂房产。买房融资简单，你可以把杠杆放到天上去，这创造了史无前例的泡沫。我现在真希望我能在2005年就指出这个问题。

投资、投机、赌博的区别：

这几个定义区分是微妙的。

我以人们参与交易的目的作为区分。所谓“投资”就是你关注这样资产本身，决定拿出一些钱，随后收回更多的钱。所以你看公寓住宅，看股票，看农场，依据这些资产能产出什么样的东西。你对这样资产本身的价格波动不是太在乎。你只是想着之前投入了一些钱，现在通过对这样资产的经营，陆续收回更多的钱而已。

投机，我将其定义成更关注资产价格的波动。你会看一只股票的的季度收入是不是上升了，公司是不是准备分股了，或者，是不是要提高派息了等等，但其实你并不关心这家公司本身。

测试你是投资还是投机的一个好办法是，看你关不关心市场是什么时候开盘。我买一只股票的时候，我根本不关心股市明天是不是就要休市，或者一休好几年也无所谓。因为我将来是通过这家公司的业务来赚钱的。

现在，如果我关心股市明天是不是开盘，那在某种程度上来说我是在投机，因为我想的是股价明天是否会上涨。实际上我也不知道价格会不会上涨。

赌博，我将其定义为“参与一项系统不需要的交易”。我意思，如果我想赌一场球，你懂的，足球比赛的进行并不依赖我下注与否。

对于未来：

我们将看到泡沫陆续出现，我意思，这是毫无疑问的。