交易者社区｜高层住宅同层停车技术（华茂建设研发高层住宅同层停车技术）……

高层住宅同层停车技术 文 | 秦明；编辑 | 石亚琼

2021年房地产市场陡增直下，尤其是7月以来，已连续5个月单月负增长。据首创证券数据，2021年的累计销售总量同比下降14.7%，相比2011年和2014年同比下降9.3%与7.8%，幅度更为显著。结合克而瑞数据显示，50强房企近5月的权益销售金额降幅分别为-5.9%、-15.6%、-35%、-33.2%和-40.6%，反映出头部房企在市场中也举步维艰。

究其原因，过去通过高杠杆、过渡依赖金融的发展模式已逐步褪去。一方面是三线四档、集中供地、清查经营贷、房地产税、限跌令、房住不炒等调控政策的实施，促使企业降负债、慎拿地、分化发展；另一方面，以恒大为代表的些许企业由于债务问题、信任危机等频频“暴雷”，进一步影响基本面下行。

房地产作为影响经济增长的重要因素之一，2021中央经济工作会议提出房地产行业需要“探索新的发展模式”，寻求新的增长点。据华安证券研究显示，房地产开发链条对 GDP的直接影响可以分为土地购置、建筑安装工程和房屋销售三个环节。在此背景下，对于创新企业而言，围绕地产开发全链条，针对各环节及其上下游产业提供数字服务、模式创新可能成为新的增长点，尤其是引入双碳减排、新能源产业。

36氪近期接触到的「华茂建设」“高层住宅同层停车技术”项目，在严格遵循现行建筑设计和施工规范，尤其是安全防火等各项要求的基础上，致力于将传统停车空间由地下停车场转向为地上高空，避免地下大开挖模式，可达到车位配比1:1，并基于此带来了连锁式的产业多方利好。目前该技术已经过专家多方论证，有利于建筑业减碳减排、地产开发降本增收、用户居住体验升级等。

北侧停车位鸟瞰图

简而言之，就是从规划设计开始，加大北侧阳台面积作为停车空间，并引入大型电梯系统实现汽车升降。据创始人周茂源透露，目前已经就此项目与雅居乐集团达成战略合作伙伴关系，双方将共同做好成果转化与市场推广工作，还有多家上市房企及其他机构表达合作意向，已进入谈判流程，预计可在2022年落地实施。

从技术实现差异层面来看，并不复杂。一是建筑结构设计，仅需在传统住宅设计的方式上，考虑车辆的荷载路径分析，将力传递到地下基础中；二是动线设计，在小区人车分流，车辆由地下通道按照动线进出，通过载车电梯上下楼层，运送到住宅同层车位；三是空间设计，提前设计好窗台下沿与下层房梁的位置关系，解决汽车入库后的视线遮挡问题。

关于价值意义，具有多重创新，该技术统筹兼顾了开发商、政府和消费者的发展需求。

一是直接降低了地产开发周期与成本。传统高层住宅由于建立地下停车场，大开挖，此部分工程周期多达3-4个月。此项目削减了地下停车场避免地下大开挖，除保留必要的人防工程和连接通道以外，只需挖掘主体部分地下室基坑，在主体基坑基础上实施主体施工。创始人周茂源谈到，这样至少可以缩短40%的施工周期，相应节约整体工程约1/3的建设成本，单位建筑面积的工程造价节省1000元/㎡，可以做到当年开工、当年交付。

二是可带动产业减碳减排。这里面有两种途径，第一是建筑业直接减排，通过减少土石方开挖、减少混凝土及钢材用量，带动产业上游生产端减少碳排。第二是与新能源产业结合，例如在阳台位置安装新能源充电桩，充分利用夜晚谷电资源，降低电能消耗。本质上车可类似于“移动电源或蓄电池”，存储成本更低的谷电用于白天使用，降低住户用电使用成本。

另外用户使用谷电资源而降低的成本可与建筑光伏一体化增加的成本对比，进行方案比选，也符合节能减排选优。创始人周茂源告诉36氪，团队已经过周密的测算，方案具有一定竞争力，不过这里面涉及产业上下游的协同，正在积极与多方沟通，探索合作方案。

三是升级了用户居住体验。此技术解决了车位距离住宅远、地下车位价格贵、功能弱、充电难体验差等问题，实现了汽车入户人车零距离，汽车等同于移动的大家电，将其“驾驶性能”拓展到“停驶功能”，停驶时间更长，人车粘度更高。即使用户暂无汽车，也可随时改变空间功能，进一步丰富了居住体验。

除此之外，还有很多衍生效益，如促进海绵社区、网红住宅的打造；车位独立产权，与住宅一体销售，解决开发商车位销售、资金回笼等问题；包括减少城市拥堵。当然，由于暂未有实际项目落地，这里面的细节链条也正在完善。

据创始团队测算，以10万平方米标准化的30层高层住宅小区、两层地下停车场，车位配比1:1.5，1500车位，人车分流为例，房企新增毛利润约2.2亿元，节省土建工程投资约1亿元，建筑材料和施工中减少二氧化碳约1.77万吨，政府仅所得税一项增加约5500万元。当然，若技术推广到10万亿级住宅地产市场，其价值意义更加明显。

专利技术使用效益

「华茂建设」的核心优势体现在两部分。一是完整的发明专利技术，拥有74项权利保护内容，对高层住宅同层停车各类应用场景全面覆盖，涵盖了从设计到施工、从技术到工艺、从地下到地上的方方面面；二是股东背景涉及岩土工程、结构工程，有过往成功的技术专利成果转化案例，创始人周茂源，大连大学副教授，34年工程技术经验、20年地产开发建设实干经验。另外，当前技术方案已经过多方专家论证评价，并通过央视专栏和央视网、央视频等宣传报道。

多方专家论证

央视专栏报道

与数字技术服务需要实现产品化模式不同，此项目偏重于空间模式创新，具有行业壁垒，更多的是结合建筑、结构等空间设计规范完成理念设计与应用。「华茂建设」拥有多名高级工程师、建筑师、教授级人才。当然，团队结合其设计思路，通过大数据编程，已对全国气候、日照等情况进行模拟，便于后期大规模推广。

关于如何扩大规模。「华茂建设」首先做出样板小区，其次在全国三级以上地区，招募专业人员和专业机构，采用地区合伙人独家代理机制，负责地区项目订单，配套设施分别与当地不同机构合作。公司通过技术输出，收取专利使用许可费；通过轻资产技术管理运营，推动不同项目的实施与落地。

最后创始人周茂源表示，未来也会根据市场体量、核心技术和预期销售启动融资，用于打造样板楼盘，计划在全国核心区域，分期分批选定10个以内一二线城市，重点是新能源汽车、智慧汽车总部基地和汽车工厂所在城市，与品牌房企合作开发样板，以点带面快速打开市场。

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