交易者社区｜金融街卖一处物业回款15.75亿元？威实……

威实-2021年9月27日，金融街控股股份（000402.SZ）发布公告，将公司旗下北京德胜投资有限责任公司（以下简称“德胜公司”）100%股权及债权转让给凯龙股权投资管理(上海)有限公司，转让价格为 15.75 亿元。

作者查阅公告发现，凯龙投资以挂牌底价接受德胜物业。2021年1月，金融街董事会决议通过德胜公司00%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售的方案，公告显示，“挂牌起始价格暂定为 15.75 亿元”。

德胜公司目前主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业，该物业位于北京市西城区德胜门外大街83号。德胜国际中心总建筑面积约 22.95万平方米，2020年出租率约为80%；德胜公司持有运营德胜国际中心部分面积约 3.8 万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之公司持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大，因此决定出售。

贝壳研究院认为，在“三线四档”的压力下，金融街控股股份有限公司于2020年12月发布与北京中信房地产有限公司协商解除北京中信城B地块合作协议的公告，并在同月宣布出售金融街•万科丰科中心项目所占股权。本次成交能够迅速回款，继续减轻公司债务压力。

据了解，依照“三线四档”融资新规，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，超出70%的红线值；净负债率为163.7%，高于100%的红线值；现金短债比为1.13。由此，金融街2021年中期指标二项超阈值，维持“橙档”行列。

在此次交易中，凯龙股权投资管理（上海）有限公司作为买方，成立于2011年1月19日，注册资本200万美元。公开信息显示，公司主要受股权投资企业委托，从事投资管理及相关咨询服务业务。

公告显示，2020年，凯龙股权投资管理(上海)有限公司经审计的资产总额为1.22亿元、负债总额为3,805万元、净资产为8,441万元、营业收入为 2,596 万元、 净利润为 1,296 万元。

市场对于标的质量仍存观望态度，北京写字楼市场近年来新项目持续入市，竞争较为激烈，平均租金处于缓慢下行趋势；贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，标的物业尽管位于核心城区，但并不属于任何一个商办主流商圈，吸引优质租户的能力较弱；标的物业产权并非单一业权，由多位业主共同持有，处于散售模式下的商办物业较难进行统一管理，进一步削弱市场竞争力；但受益于北京证券交易所的建立，德胜区域写字楼市场或将承接部分金融街商圈的外溢需求。

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