童大焕：人民币贬值会导致房价下跌吗【转】

这些日子，人们都在关心人民币对美元贬值会对自己产生什么影响，接下来该现金为王、兑换美元还是资产为王。对于类似的汇率问题我想了很久，甚至十多年前就曾想到哪里读个历史学博士，专门研究经济和社会转型或者货币变更甚至改朝换代时的财政和物价状况，一直没如愿。现在正好借人民币贬值说道说道。

先看看我们自己的历史：央行是8月11日发表声明，称即日起将进一步完善人民币汇率中间价报价，中间价将参考上日银行间外汇市场收盘汇率。当日人民币中间价报6.2298，较前一交易日的6.1162大幅下调 1136 点。8月12日人民币对美元汇率中间价报6.3306，较前一交易再贬值 1008个点。中国工商银行11日撰文解读此次调整的背景，财新网摘录其中对历次人民币汇改的情况回顾如下：

◆ 2005年7月22日，央行开启人民币汇率形成机制改革，当日人民币/美元汇率从8.2765涨至8.1100，一次升值2%，人民币汇率持续升值至2008年6月，期间累计升值超过17%；

◆ 2010年7月22日，央行重启人民币汇率形成机制改革，当日人民币/美元汇率从6.8259涨至6.7968，升值0.43%，人民币汇率持续升值至2012年4月，期间累计升值近8%；

◆ 2012年4月16日，央行扩大人民币兑换美元单边波幅至1%，当日人民币/美元汇率从6.3022跌至6.3128，贬值0.20%，当年5月人民币汇率创下汇改以来最大单月跌幅，跌幅近1%；

◆ 2014年3月17日，央行扩大人民币兑换美元单边波幅至2%，当日人民币/美元汇率从6.1497跌至6.1779，贬值0.46%，当年1-4月人民币汇率持续贬值，创下汇改以来最大连续贬值，累计跌幅近3.34%；

◆ 2015年8月11日，央行宣布完善人民币兑美元汇率中间价报价，当日人民币/美元汇率从6.2194跌至6.33以上，贬值幅度超过2%，预计人民币汇率将出现区间震荡走势，震荡区间6.28-6.40。

从上可知，2005年以来人民币兑换美元即使有几次贬值，但总方向是一直在升值；对内，M2则增长了5倍。也就是俗话说的人民币对内贬值对外升值。短期看，贬值有利于出口和吸引外国游客到中国旅游，不利于出国读书和旅游，不利于国内股市和房地产。但长久来看，可能会如苏小和先生所言：“只要四个坚持的国策不松垮，人民币就会一直内贬外挺。鼓吹换美元也是不对滴。如果你不选择移民，如果你不长期生活在国外，换美元是自己作死。领导可以在关键时刻不让你取人民币，就可以在关键时刻不让你取美元。所以在银行你有再多美元也是白搭。文革时候，荣毅仁在香港银行户头有很多美元存款，但他只能选择在上海扫厕所吃馒头。所以别听知识分子叽歪了，如果你有钱，要么使劲花，要么去办EB5（投资移民）。”

现在人民币已经一次性贬了2%，你再出去换美元，没准儿正取了个高位。汇率跟炒股一样，追是永远追不上的。即使人民币继续贬值，换成美元也未必上算。因为美元利率低得可怜，基准利率0%-0.25%，存款利率远低于国内。在国内拿着美元，一年时间美元即使升值4%，也不如用人民币买理财产品，把这4%稳赚回来。

有人说人民币贬值，人民币资产（房地产）将跟着贬，尤其海外资金撤出中国房地产，会导致国内房价下跌。这个判断严重误判了三大问题：

第一，低估了在经济转型过程中房地产“定海神针”的基础支柱作用。越是经济不景气，房地产越不能出大问题，越依赖房地产的“经济维稳”。在稳定楼市和稳定汇率之间，政府的天平绝对要拿捏得稳稳当当。

第二，严重高估了现金和理财产品的价值，严重低估了固定资产的保值增值功能。事实上，前者做得再优良也追不上通胀，而后者稍稍专业和用心涨幅就超过通胀。

第三，严重高估了从房地产中的撤出资金，同时严重低估了城市化过程中房地产的进入资金。尤其是从2010年起，全世界范围内的城市人口超过农村人口以后，延续了几千年的房地产的“农村逻辑”被“城市逻辑”彻底改写！农村逻辑是不管在哪里买房，都是“一铺（一房）养三代”；城市逻辑是“人聚财聚人散财散”。

在房地产的“城市逻辑”下，汇率问题是非常小的外因，决定中国房价的主要是货币政策和城市化导致的人口流入或流出。在此过程中，人类几千年历史上从来没有像今日中国的城市化+互联网时代给屌丝提供了千载难逢的底层逆袭机会，也从来没有身家几百到几千万之间的中产像今天一样随时面临着“阶层下流化”的巨大风险。区别只在于你有没有最好地运用城市逻辑和现代金融手段通过房地产进行高效理财！正如董藩所言：“房地产拥有的数量与质量正成为财富阶层划分的主要依据！”

比起最多一年贬值不到4%的人民币兑换美元汇率来说，中国未来城市中心和中心城市的房价上涨会让绝大多数中国人目瞪口呆。是否正确地选择地段和产品，是否正确运用金融杠杆，将会成为中国社会阶层上升或坠落的分水岭。

如果你的头脑还停留在农业社会，还在做城乡一体化、小城镇化、乡村别墅的美梦，那么，你的阶层坠落风险将是80%以上；如果你的思维已经调到城市频道，宁要大城市中心一间房，不要郊区一栋房，那么恭喜你，你的阶层上升的概率将大大增加！

就像我一再反对大家买郊区别墅，告诉大家那样“很土，别野”，刘德科《从房企战略窥探购房者攻略》也用真实故事告诉人们别墅梦要趁早醒：“说一个富豪南存辉的故事，2000年初，他买下了当时杭州最好的房子——绿城·九溪玫瑰园，买了两套，拆掉重新设计建造，房子非常漂亮，但是南存辉住了一段时间，实在觉得那里太冷清，现在那套别墅就只有保安、管家和保姆住着。还有一个故事，是绿城的二号人物——寿柏年，宋卫平把绿城股权卖掉以后，他的股权都套现了，立刻在杭州市中心买了一套公寓。他之前住在西湖边的别墅里，住不下去的原因就是太冷清。这个故事证明，对富豪来说，别墅是身份的象征，但是真正住还是要回到市中心。再讲一个开发商——龙湖，去年我对龙湖的整个产品结构做了一个研究，发现它对别墅市场几乎放弃了，它现在都在全国范围内倾销别墅，把自己的别墅打折全部卖掉。所以如果你还揣着一颗别墅梦，趁早醒！”

1991年以来20多年时间里，中国的老大哥前苏联现俄罗斯经历了苏联解体、市场经济、卢布贬值、汇率大跌等一系列动荡与不安，但惟独坚挺的是俄罗斯的大城市房价！奇怪吗？且先看事实。以下事实，综合来自腾讯新闻的“发现世界”《俄首都房价为何疯涨到世界第二？》（2015年7月17日）和腾讯“今日话题”《普金一席话，房价跌六成？》（2011年01月25日）。相关资料说：

在“著名房产谣言家”牛刀的博客中，一篇名为《普京一年降房价60%的幕后秘密》引发网友强烈关注。实际上，真实的表述是：“莫斯科房价以美元计一年内下跌了近60%。”来自俄罗斯储蓄银行宏观经济研究中心的研究报告显示，2008年到2009年莫斯科房价以美元计下跌了约52%，作者故意省略了“以美元计”，来突显“普京的一句话”的神效，因为如果“以卢布计”结果将大相径庭，甚至相反——房价涨得非常厉害。另外原文还巧妙地打了一个时间差，要知道在“普京一句话”之前，莫斯科的房子以美元计已经下跌了接近50%，而“普京一句话”说完后，房价稍稍下跌2%后，反而开始回升了。

1992年俄罗斯在全国推行市场经济。这一时期伴随着卢布的恶性通货膨胀，人们急于将“烫手”的卢布换成不动产直接推动了房价上涨。到1995年俄罗斯首都莫斯科成为世界上房子最贵的城市之一，并在此后几年稳居世界房价前五位。直到1998年经济危机之后，房产市场规模才真正缩小，带动了房价的暂时下降。

2009年，首都莫斯科住房均价已经涨到5000美元/平方米，2012年达到5902美元（约合3.66万人民币），莫斯科市中心达到9280美元。

2014年至今，在西方国家制裁下，卢布大幅度贬值，俄罗斯房价也受到了影响。货币大幅贬值之下，莫斯科也退出了全球十大高消费城市之列。2015年，莫斯科的平均房价约合35000-40000元人民币/平方米（莫斯科人均月收入仅相当于5000元人民币），中型城市约为10000-15000元人民币/平方米，小型城市2500-6000元人民币/平方米，地区之间房价差距不小。

据俄罗斯媒体2013年的统计数据，俄罗斯大城市45岁以下群体中，有高达三分之一的人选择跟父母一辈两代人居住生活在一起。俄罗斯大城市银行的住房贷款年利率高达14%，即便你首付款达到50%，贷款利率也高达10.5%。同时，租房也不容乐观。莫斯科郊区一套一居室月租金600美元左右。五分钟可以走到地铁的一居月租要1000美元，但也是在郊区。莫斯科市区内房租最低也得1300美元，但相比之下莫斯科人均月薪才1200美元左右。

看清楚了吗？不管中间多少风云激荡，俄罗斯大城市房价和房租“任尔东西南北风，我自岿然不动”！从1991年苏联解体，莫斯科的房价迄今涨了大约77倍，一度成为全世界房价第二高城市。

相比之下，第二大城市圣彼得堡的房价要比莫斯科低一倍左右，而其他城市的房价约等于中国各省会的房价。除去莫斯科、圣彼得堡这样的大城市，要在俄罗斯买到便宜的房子其实不难。很多地方每平米房价仅相当于人民币2700人民币（俄罗斯人均收入约2800元/月）。而且，这些地区人口稀少，环境非常好。很多俄罗斯家庭都在郊区有一套属于自己的“别墅”。

老天，这跟中国难道不是一模一样吗？城市中心和城市郊区、中心城市和边缘城乡房价分化明显，落差越来越大。城市中心和中心城市房价一鹤冲天，中小城市山美水美房价更美惟独人烟稀少。

所以，不要有任何抱怨，如果你选择大城市的发展机会，就一定要接受大城市的高房价，并且积极主动去拥抱高房价；如果你向往低房价和青山绿水，请一定同时接受阶层坠落的风险。

而在大城市化+互联网的全球性发展规律面前，小小的汇率变动，岂能撼得动“人聚财聚”支配下的房价上涨？况且，大路通天，各走一边，任何人，不要什么便宜都想沾，既想沾到汇率变动的好处，又想沾到房价上涨的好处，世界上什么好处都由你一个人、一群人承包了，恐怕很难有那么美的事。就像2015年8月9日，极少在公众场合发声的基金业大佬、中欧基金董事长窦玉明在苏州金鸡湖畔面对一群中国富人的演讲中所言，从业21年，从未见过真正能高抛低吸的人。

基金如是，股市如是，楼市如是，汇市亦如是，隔行如隔山的行业之间的切换更如是。所以，归根结底是，别太贪心，别梦想什么好处都你一个人得。专心做一行，做到顶尖，天下无敌。