房价暴涨“真凶”被抓！两会透露房价4大信号，看不懂亏大了

针对近日火热的首付贷，今天央行行长周小川进行了表态。周小川表示，一些P2P平台是否具备首付贷款资质存在疑问，必须符合相关规章制度，必须明晰资金来源。

周小川指出，找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。

周小川：从全国看，房地产仍面临较大去库存压力

房价现在是一个价格出现很大分化的阶段，但也有时候房价的分化不那么明显，毕竟中国是个非常大的国家，各个地方各个城市非常不一样，所以出现了很大的分化。

从总量政策和宏观审慎政策来讲，从全国总的平均来看，房地产仍旧面临着比较大的去库存压力。

去年建成未销售的房屋面积是7亿多平方米，比2014年增长了15%多一些，因此房地产有关金融方面的政策还是要考虑金融总量上的状况。与此同时，一二线城市价格上涨比较猛，也引起了大家很大的关注，人民银行历来主张，像中国这么大的国家，在价格出现分化的情况下要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供的有关政策的指导。这是一个方面。另外也强调商业银行要作出自己的判断，不仅是要了解客户的偿付能力、金融风险，同时要使政策适应不同地方的变化，来考虑住房信贷的可行性和所面临的风险，对他们进行评估。

刚才提到有一些P2P平台对于首付进行贷款，首先是他们是否有资质做这项贷款，有很多问题，按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质，像资本要求等规章制度。再就是他的资金来源是什么，如果动用了其他一部分人委托的资金，是否和人家真正说清楚了，是否会给出资方带来巨大的风险，这是应该清楚的。

此外，对于银行来讲，银行有时候是掌握首付比，但是正规的银行内部的用语是LTV，就是贷款比抵押品的价值，判断这个价值的时候，它是要对抵押房地产的财产要进行价值评估的，而不是像现在网上说的，只要伪造一个交易价格就可以拿到交易价格去做贷款了。

另外银行还有一个政策叫KYC，你必须了解你的客户，客户的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。

央行副行长：“首付贷”属于违法从事金融业务

潘功胜：刚才周行长已经说得很全面了，包括P2P平台在内的房地产市场的场外配资，包括房地产中介结构和房地产开发企业利用互联网金融平台所从事场外配资，也包括房地产开发企业、房地产中介机构和P2P为主体的互联网金融企业相结合，从事场外配资业务。

人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

我们会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。这是第一个我想补充的。

第二个问题，正如刚才周行长所说，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，7.2亿平米的库存，70%是分布在三四线城市，所以对于住房信贷政策来说，必须与全国房地产的形势相匹配。

去年所进行的住房信贷政策调整上，基本上体现了这样几个原则：一是因地施策，包括北京、上海这几个一线城市，去年在调整的时候都是按照原有的政策，必须执行原有的政策。二是市场自律，商业银行自主决策。三是住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。

目前房地产市场的情况，现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。目前首付比的情况来看，现在即便按照调整以后的20%最低的首付比，和国际上横向比较来说，仍然是比较审慎的标准。在实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上。这几个数字供大家参考。

首付贷，“真凶”还是替罪羊？

目前房地产交易市场，三成购房者是借助中介公司杠杆完成购房。整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。更有业内人士称，目前场外配资中有50%的居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。

随着更多首付贷案例的曝光，以及众多舆论的口诛笔伐，首付贷似乎都快被认定为此轮一线城市房价快速上涨的“真凶”，购房者借助“加杠杆”的手段，使得控制楼市过度杠杆的“防火墙”被轻易突破，也使得楼市的风险被迅速放大。

那么，首付贷在这轮房价上涨潮中究竟扮演了什么角色呢？叫停首付贷，就能控制房价上涨步伐以及化解市场风险吗？

楼市的“场外配资”要刹车了

从目前情况来看，曾风行一时的首付贷被“刹车”已经是板上钉钉。

包括央行、银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。

北京市金融工作局正指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，目前通过监测预警平台查控风险，据相关知情人士透露，近期也和北京市住建委约谈了此前曾因金融业务而陷入风波的中介机构。北京地区一家P2P平台相关负责人表示，他们确实了解到近期金融工作局和住建委也在挨个排查相关平台。

此外，深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。知情人士透露，在大致摸清深圳楼市的隐性杠杆情况后，深圳领导层将召集会议商讨具体监管思路，并权衡如何进一步防范风险的具体做法。

从目前情况来看，此前北京、深圳等地部分中介与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停。

首付贷确实是此轮房价上涨的帮凶

首付贷作为最近几年在房地产行业兴起的一种新的金融衍生品，在一定程度上确实是一种金融创新。但其过高的杠杆比例，以及所带来的潜在风险，往往不被人所重视。

楼市去杠杆，显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”。房贷的风险不可忽视，房贷衍生品与股市不一样。股市变现能力强，而房贷变现能力差，周期长。在长达几十年的月供周期中，一定会再遇到利率上调等风险。

首付贷虽然使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利率一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，将可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。

从这些风险来看，首付贷引起金融监管部门的关注，并计划推出相关政策措施，进一步加强此类贷款的监管，防控此类风险发生的行为无疑是正确的。

但随着本轮京沪深三地房价不同程度的上涨，首付贷往往被认为起到了推波助澜的作用，无疑是背上了房价上涨“真凶”骂名的主因。事实上，本轮京沪深三地房价上涨存在多种因素，但不应该把首付贷归结为房价上涨的真凶，充其量只是“帮凶”之一。

一线房价上涨的“真凶”：货币信贷政策的宽松

京沪深作为国际型大都市，其房价上涨受多重因素影响。从2月份楼市出台个人住房贷款政策和降税新政，但一线城市只能“有限”享受其中的政策红利来看，管理层显然已经意识到近期一线城市房价飙涨的问题。

但一线城市房价为什么还涨？主要原因还是归结于货币政策和信贷政策的宽松。

信贷政策方面，2015年央行发布的“330新政”，对首套贷款未结清的二套最低首付下调为40%。而在更早的时候，央行于2014年发布的“930新政”，则对首套贷款已结清，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

虽然此后央行于2016年2月发布的房贷新政与限购城市“无缘”，但此前信贷政策的实施、以及持续五次的降息降准，已经给房价的再次飙升提供了有利条件。

房地产专业研究机构中国房地产测评中心每月1日发布“中住288指数”显示，截止到2016年2月，全国一二手房价格指数已经连续上涨达十个月。

无论是一手房还是二手房，其环比涨幅均在5月由负转正。央行于同年3月发布的房贷政策，在经历了一个月的细化期后，房价开始了持续上涨之路。

货币政策方面，央行数据显示，1月末，广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%，增速分别比上月末和去年同期高0.7个和3.2个百分点。显然，14%的同比增速高于市场预期，也意味着社会流动性比较充裕。

从国内来讲，楼市与股市通常作为百姓日常投资的两个渠道，在股市短期走熊的情况下，楼市成为了大家青睐的对象。再加上信贷政策的宽松，似乎成为了本轮房价上涨的首要因素。

两会透露房价的4大信号 很多人没看懂

两会临近闭幕，“房价”是出现频率相当高的一个热词。近日各部门负责人的表态，透露了当前楼市的四大信号，你必须要看懂。

1信号一：限购政策将更加严格

住建部部长陈政高：对于一线城市房价，会通过增加土地供应面积来稳定市场，一线城市还会打击违法交易行为。具体措施包括：

1、实行严格限购政策，同时严格地实行差别化的税收和信贷政策；

2、增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；

3、打击各种交易当中的违法违规行为等。

发改委主任徐绍史：当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。

全国人大代表、北京市常务副市长李士祥：北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。

2信号二：“因城施策”增加土地供应面积

国土资源部部长姜大明：不会出现“一线城市土地调控将出现逆转、城市开发边界会被突破”等问题。对于一线城市和部分二线城市，国土部将采取“有保有压、优化结构、分类调控”的政策措施，主要措施包括：

1、对保障性安居工程，实行土地应保尽保；

2、充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积；

3、要盘活城市中的闲置土地，特别是一些房企长期囤积没有开发的土地；

4、加大城市低效利用土地的再开发，支持棚户区和城中村改造；

5、坚持完善招拍挂制度，防止异常交易推高房价。

他说，“相信通过地方政府因城施策的努力，房价一定会稳定住”。

3信号三：治理房地产企业和中介

央行副行长潘功胜：解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施，央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。

他认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业、房地产中介机构在其中参与配资提供贷款以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。

4信号四：房地产税还在立法的阶段

财政部部长楼继伟：房地产税还在配合有关部门在立法的阶段，其他一些地方税的改革有的在进行，有的还在进展中。

附：近期各地楼市新政一览

济南：扩大公积金提取范围

根据新规定，凡在3月7日后缴纳住宅维修资金且无公积金贷款余额的职工及配偶，可凭有效凭证提取一次住房公积金。职工及配偶提取金额合计不得超过实际支付的住宅维修资金的费用。此外，济南市还将住房公积金贷款的借款人及共同还款人月还款额与月收入比上限由50%提高至60%。

海口：年满18岁即可申请限价房

新办法规定，申请本市限价商品住房保障以家庭为单位，申请人年龄放宽至当年应满18周岁（或年满16周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源）且具有完全民事行为能力，申请人及其共同申请的家庭成员为申请人家庭成员。年满30周岁的单身居民可以单独申请。自今年4月1日起施行，有效期五年。

成都：出售2年以上个人住房一律免征营业税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年，时间起算的依据为房产证记载时间或契税税票填开时间）的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。

综合自：凤凰财经、中国网、经济日报

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