房价作死的三种模式——香港、日本or俄罗斯式，我会怎么做？
出于对中国政府债务、外汇储备下降和改革前景不确定的担忧，著名的国际评级机构穆迪公司，最近将中国的信用评级展望从稳定下调至负面。2015年股市4000点时鼓吹牛市的新华社对此表示严重不满，说穆迪“长期干着损害自己信用和操守的事”。
当别人说你变老变丑了而且这是事实的时候，你能怎么办呢？你只能说，“你屁股上也有屎，你屁股上也有屎，你屁股上也有屎！”
其实，对于中国这么一个极有特色的大国来说，穆迪的评级调降意义不大，我最担心的还是无节操的房地产加杠杆，虽然这典型是吃地沟油的命操国务院的心……
中国有一种传说的神兽叫貔貅，有嘴巴没屁眼，只进不出，暗合了人们对财富的念想。一线大城市的房价，从2000年到现在，连涨15年（2008年曾下跌但很快翻转），就被现在的国人当成了貔貅，人们相信它的价格只会涨不会跌，而且大家也都相信它是最安全的投资理财方式，而更要命的是，中国的央行和各地政府，居然出台了一系列政策，明确支持鼓励居民加杠杆买房，还认为“个人住房贷款占总贷款比例仍然有较大上涨空间”，由此导致了全国多个城市出现抢购房子的热潮，我真不知道这是出于一个什么居心……
他们是脑子进屎了么？还是屁股决定脑袋，真的不知道房地产有泡沫么？上周，我把北上深房价与纽约东京房价进行了一个全方位的对比，我还把大城市房价放到1000年长的历史上看，认为大城市房价存在着巨大的泡泡……
那个老挤着眼睛的前美联储主席格林斯潘说过：“泡沫是很难确定的，除非它破了。”我可不同意他的说法——如果泡沫是不能判断的，那就意味着中央银行存在毫无意义，格林斯潘这位曾经的“全球经济之神”更狗屁不是！
中国一线大城市房价未来到底会怎样呢？我想，可能面临三种模式。
一、日本模式（经济停滞+房价缓慢下跌）
日本房价泡沫曾经举世闻名，一个东京买下美国在国际金融领域向来是一个传奇，不妨简单看一下日本的房价泡沫是如何吹起，如何破灭的？
日本的经济自1950年代就开始腾飞，从一贫如洗经历20多年稳定高速的经济增长之后，日本民众财富大量增加，贸易大量出超，并且超越西德成为世界第二大经济体，其外汇储备高居世界第一。有钱了，人都觉得自己拽，所以日本人说，美国人搞金融这么牛，我们为什么不能也搞？那时候虽然没有什么互联网金融，但正是全球“金融创新”爆发期，加上当时大量日元资本寻找不到投资出路（包括银行资金），日本政府也开始鼓励“金融创新”。
相比较一般公司贷款，针对普通人的房地产抵押贷款风险较低，于是日本商业银行纷纷开发这一领域——哎呀，“地价不断上涨，利息又这么低，你如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔啊！”
谁要是真去买土地买房子，试了一下，发现真的是这样哎！
就这样，从1980年到1990年，这个买房子升值的预言逻辑在日本不断自我实现！再加上当时日元持续升值，大量外国资本涌入坐收升值收益，日本房地产价格节节攀升，特别是东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市，房价几乎要涨到天上去。
下面的图表可以看到，从1955年到1990年，日本六大都市房价可是从未经历过下跌，比中国大城市的房地产还要更像貔貅呢！
然而，到了1985年-1990年，地价的快速上涨已经严重影响了实体工业发展，搞半天实业不如炒炒房子，谁他妈还做实业啊？！而昂贵的房价更让绝大多数在大城市工作的普通日本人买不起属于自己的住房……
1990年，日本股市暴跌。整个社会舆论鼓吹，炒股不行，还是房地产保值增值，日本房地产终于陷入疯狂加杠杆的步骤——当人们买到土地或房产，银行就愿意以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环加杠杆（最近一轮京沪深房地产也是在疯狂加杠杆，没有几个人能用全款买房）。
使劲儿加吧，反正不作死就不会死！
1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，全日本房地产开始大幅下跌，雪上加霜的是，由于税收锐减，日本政府入不敷出，大藏省不得不在1992年出台了“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。
这成了压垮日本房地产泡沫的最后一根稻草，原来囤积大量土地等待升值的所有者面临高额税收，纷纷选择出售土地，地产价格崩溃了，一跌再跌。
“土地神话”破灭了，接下来什么肮脏的证券交易丑闻、什么金融机构倒闭、什么中小银行破产，一股脑儿都来了，再加上原来参与土地投机的公司和金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产，整个银行业如果政府不救助的话，将整体性破产。
接下来日本央行出手，给大银行大量输血，但银行却已经变成僵尸银行，日本经济从此一蹶不振——开始说是失去的10年，后来是失去的20年，现在已经开始了失去的30年……
最让你想象不到的是，日本房地产价格下跌中，越是大城市，价格下跌越惨烈！
为什么？
你想想看，如果我在上海和无锡各拥有一所房子，现在我遭遇很大经济困境，你觉得我是出售上海的房产有用还是出售无锡的房产更有用？从下面的图表里，明显可以看出1992年日本地产泡沫破裂之后，六大都市的房地产下跌比例要远超过其他区域。
所以，别相信什么北上深等一线城市房价永远不会跌这样的鬼话！
二、俄罗斯模式（货币突然贬值）
很多人可能不知道，俄罗斯的莫斯科，在过去的很多年里长期位居全球最昂贵城市房价排行榜的前三甲！
可不嘛，拥有全世界最大的、1700万平方公里的俄罗斯人，只有1个莫斯科哦，房价涨到天上去也是应该的！更何况，从2000年左右开始，油气资源价格一路暴涨，俄罗斯人腰包也一路暴增……挣钱了，怎能不到全俄罗斯的政治、经济、文化中心莫斯科买座房？
就这样，莫斯科房价被越炒越高——2009年首都莫斯科住房均价已经涨到5000美元/平方米，2012年达到5902美元，市中心更是高达9280美元；2014年年底卢布大幅度贬值之前，莫斯科中心城区稍好一点儿的房子，折合美元均价超过10000美元/平米（使用面积），和美国纽约一个水平！
哎，要是和莫斯科比房价的上涨倍数，中国大城市又要落伍了！
根据知名财经人士刘晓博的计算，从1991年到2015年，以卢布计价的话，莫斯科的房价24年之内足足上涨了150万倍——看清楚，我写的是150万倍！！不是150倍！
吓死宝宝了！其实没啥稀奇的，因为极不靠谱的滥发货币再加上整体经济过于依赖油气资源，俄罗斯卢布每隔那么几年，总是来一次突然的大贬值；然后，每隔20年30年的，又重新发行一次纸币，和旧卢布搞一个什么1:1000兑换，然后再继续上面的贬值游戏……
现在俄罗斯人用的卢布，就是1998年发行的新卢布，与旧卢布兑换比率就是1：1000，而在此之前的1993年，俄罗斯已经换过一轮货币。
早在1995、1996年的时候，莫斯科的房价就已经牛逼的涨到了和美国大城市一个水平，结果1998年俄罗斯国债违约，导致卢布暴跌，随后又发行新卢布，莫斯科房价以美元计价暴跌，退出全球最昂贵房价排行榜的行列。
随着2001年以来油气资源价格的上涨，莫斯科房价又开始新一轮牛哄哄的上涨过程，和中国的房价上涨几乎同步，一直上涨到2014年，再度跃居全球房价最贵城市之列！
然后，然后，就是2014年12月份，卢布暴跌50%……
然后，莫斯科房价又一次退出全球房价最昂贵城市排行榜。
下图就是苏联解体到现在，折算为新卢布之后与美元的汇率变动情况。
因为货币极不靠谱，俄罗斯人买莫斯科等大城市房价，才是真正为了保值！！
与卢布现金价值相比，莫斯科房价基本达到保值目的。
前面说过，2014年卢布贬值前夕，莫斯科中心城区平均房价大约1.2万美元/平米，卢布暴跌之后，俄罗斯房价也一路走低，到目前大约是7000-8000美元，贵的地段依然能超过1万美元甚至2万美元——要知道，俄罗斯卢布从2014年底到现在可是贬值了50%的！
在中国大城市房地产价格已经如此高烧不退的情况下，我真不太理解政府和央行为什么还要火上浇油支持房地产加杠杆，这他妈的是想让中国变得更好的节奏么？！怎么感觉像一群国贼似的，想着法儿要毁掉国人30多年改革开放所积累的财富！
难道，难道，央行和政府，真心是为了民众财富保值，才恫吓民众购买房子？——因为，领导自己知道，人民币有可能像卢布一样，一下子来一个大幅度贬值？
要知道，就因为卢布贬值，在过去的2015年，俄罗斯第一次在人均GDP上低于中国！
三、香港模式（价格继续上涨，全民承担）
关于房价的未来，如果领导们没有想着人民币突然贬值模式，也不想陷入日本的几十年经济停滞模式，大约想的应该是香港的模式——让全民承担成本，死扛房价！
这种感觉该怎么形容？就像强迫正常人吞下一堆石子，你的喉咙被咯出血，你的胃里实实在在被一堆坚硬的、有害的、根本不是食物的东西死死的填满！
其实，香港的房价经历过三次崩盘。1970年代末香港曾经兴起炒楼之风，但1980年代初伴随着美国和英国收紧货币，香港楼市暴跌，1982年跌至最低；随后，伴随着中国改革开放，香港移民激增，房价再度开始上涨，但到了1989年的政治风波时期，香港房价再度暴跌；随着政治风波的过去，香港又赶上了中国制造业大发展，房价再度开始一路上涨，直到1997年亚洲金融危机爆发，香港房价在短短1年多时间里，暴跌50%，随后进入阴跌阶段，一直到2003年非典时期才跌至谷底，相比起1997年的最高点，跌去了70%！
从2003年以来，伴随着内地房地产价格的一路飞涨，香港的房地产价格也一路上扬，并且坚强无比，甚至连2008年经济危机都是极其短暂的影响。
根据上面的表格，领导们心里可能在想着——香港的整体房价可以从2004年的3323港元/方呎涨到1.49万港元/方呎，经济也没见受太大影响啊！中国大城市为什么不行？
前面的文章中我详细介绍过，中国的整个房地产经营模式完全是按照香港模式打造而来，既然现在北上深的房价距离香港的13.4万元/平米还有一段距离，为什么我们不能继续加杠杆搞房地产呢？我们的北上深经济基础又不比香港差，就让它价格涨到香港这样的水平好了，反正我们央行和政府会保障它不崩盘！
不是有个段子总结说：
在过去的24个月里，我们把美利坚曾经奏效的“救世良方”挨个体验了一遍：凯恩斯主义的政府刺激需求；马歇尔计划的一带一路；克林顿的互联网+万众创新；弗里德曼的货币供给理论；里根的供给侧改革，还有熔断制。
结果呢，最后又回到我们熟悉的房地产拉动经济上，不过这次不带院子了……
对于普通的民众，尤其是广大奋斗的年轻人来说，大家都无法忍受阶层固化、一套房子决定人生的香港模式，但目前看来，中国的领导层最渴望的就是这种模式，而这，也是他们最熟悉的模式……
一直以来，我们的地产经济就是采用饮鸩止渴、竭泽而渔的方式——中国的房地产这头老牛，早已被压榨得只剩牛骨头，得有多无耻和险恶的心态才会到现在还在想着指望房地产来拉动经济——真的，有些人心思大大的坏掉了！
四、三个烂苹果必须选一个，你该怎么办？
日本和俄罗斯都是紧邻中国的大国，香港则一直是中国“观察资本主义的窗口”，我们政治、文化、经济特点也与这三个地方息息相关、互相纠葛，中国大城市房价的未来，我确信不会逃脱这三种模式及其综合。
可惜的是，无论哪一种模式，都会让很多很多人承受苦难——特别是俄罗斯模式，汇率崩溃差不多相当于将经济体系的根基打断，无数将人陷入失业、贫困和无助的境地（现在的俄罗斯已经有大批民众在忍饥挨饿）……
如果非要在这三个烂苹果中选一种模式，那么路哥我宁愿选择日本模式！
可惜，我的意愿屁用都没有！甚至连领导的意愿也屁用都没有，根据我的金融哲学观，虽然中国房地产未来逃脱不了这三种模式，但究竟会以什么样的方式来呈现，将仍然是不可预测的，我们只能在概率上做出来一个相对合理的估计，但我们千万不要像某些政府和独裁者一样，狂妄到以为自己可以决定市场的走向……
在终极分析中，一切知识皆为历史；
在抽象意义下，一切科学皆为数学；
在理性世界里，一切判断皆为概率。
在当前价格的基础上，我个人判断，未来中国城市房价走纯粹香港模式或俄罗斯模式的可能性都比较低（15%左右），日本模式可能性比较大（30%左右），但最大的可能，是不同阶段的混合模式，即香港模式+日本模式+俄罗斯模式（40%可能）。
不管再贵或者再便宜的资产，只要买卖发生，都是双方在各自条件约束下的最优选择。每个人看重的东西不一样，每个人对房子和家的渴望不一样，每个人熟悉的资产类别不一样，每个人用于房产的可支配资产更是千差万别，甚至那些炒房人的风险承受能力也都判若云泥。如果你判断中国的未来大概率是日本模式，那么你就卖出房产；如果你认为未来大概率是香港模式或俄罗斯模式，那你就买入房产！在个人认知基础上，事先进行概率判断，然后才会有相对应的财富保护措施。
在前几篇文章中，无数人在后台消息和留言中问我到底该不买买房，或该不该卖房，或有多少资金到底该怎么办的时候，我一概没有回答，就是这个原因——在无法了解各种约束条件的情况下，我无法给你任何答案。
先按照你自己的想法，分析某种未来事件发生的概率和风险，然后按照这种概率和风险对你的财富进行相应的分配和预防，这才是正确的“投资理财”方式……再次以我自己为例，按照上面判断的概率可能，根据我个人的风险承受能力，结合我自己所熟悉的资产类别，我个人可能会做出如下选择（强调：纯粹个人选择）：
房价上涨这么多，我个人判断按照领导设想的香港模式可能性很低（15%），有投资的房产我会选择出售换成现金，未来若是日本模式，我相信这会是最好的选择；
当前股票市场整体估值肯定不会高过房市，从大概率上我依然对中国的未来抱有信心，所以我会考虑将一部分资金放进股市，挑一只既有安全边际又有足够流动性的价值型股票长期持有；
黄金白银的价格已经跌到了生产成本附近（具体文章请参考“路哥谈钱”以往的文章）我会拿出来一部分比例资金购买黄金白银实物来对冲未来俄罗斯模式的风险；
我要留出来足够的现金给现在的自己，或去旅游，或去学习，或去恋爱，时光如梭韶华易逝，人的时间就应该浪费在美好的人和事物身上，而不是一堆变幻的阿拉伯数字上；
我对股权投资很感兴趣，所以我将结合自身资源，拿一些钱进行天使和股权投资。
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