济南楼市冷暖10年，你是赚还是赔？
2015年，济南楼市开始回暖，市民购房热情再次提高。 记者郭尧 摄(资料照片)
2006年，建筑工程管理的毕业生孙守峰初入职场，第一份工作就是做一名房产中介。房产中介行业深耕10年，他在济南拥有了两家门店。他说，他的一切都是楼市给的。因为楼市，他赚到人生的第一桶金，也因为楼市，他卖过名下的所有豪车。
“投资终究要回归理性，踏踏实实地增长。”孙守峰说，这是十年岁月教会他的。而他，也正是济南楼市10年的一个缩影。
2006年楼市均价4000多元/平方米月售四五套房子可赚万元
孙守峰说，10年前他入行时，济南楼市是一片不折不扣的蓝海，想买房的人很多，但怎么买、怎么卖大家都在摸索经验。
“这个行业简直是太棒了!只要肯吃苦就能成功。”孙守峰告诉记者，入行三个月时他就坚定了要投身这一行的决心。当时他工作地点在洪家楼，住处在红庙，上下班都要倒三回公交，从洪家楼坐1路到解放桥，在解放桥做101路到五院，再从五院坐9路到红庙。尽管路途颠簸，他一早就去单位整理信息、回访客户，加班到晚上九点多才回家。
“那时候用网络发中介信息的人还很少。公司给我们买了济南房地产网的账号。一开始大家都不会用。我下功夫学会了。那时候只要把信息发到网上，一天就能接到十几个客户。”首次触网尝到甜头，孙守峰又自费购买了一套山东房地产网的账号。凭着这两套账号和一股拼劲，入行半年后他就做到了所在门店的销售冠军，他一个月最多能卖七八套房子，保守也有四五套房子，月收入稳定在万元以上。
2007年6月，工作刚满1年的孙守峰成了团队带头人。他经手的第一个项目就是海蔚广场。当时济南楼市的均价是每平4000-5000元。海蔚广场的成交价只有5000元出头，他的团队每月能卖六七套房子，业绩在3万元以上。
2009年多处楼盘破万元大关背债买房大有人在
在孙守峰的印象中，2009年全运会及其后4年，济南楼市进入了高速成长期。“从理财投资的角度，买房应考虑资产配置。比如说，我有100万元资产，用于买房的可能是70万元，其余投资其他领域可以分散风险。但是2008年到2010年，大多数买房的人不讲究这个。男女老少、有钱没钱，大家都卯足劲儿买房子。我遇到这样的，家里只有30万，背债再借30万也要买房。”
济南多处楼盘的成交价史无前例地突破了万元每平米的大关，其中就包括孙守峰经手的海蔚广场。孙守峰赚到了人生的第一桶金。他用所有积蓄盘下了一家店，自己做了店东。2008年3月，门店业绩首破10万大关，排名济南市第一。2008年5月和9月，门店业绩突破20万元，成为全国玛雅加盟店的第一名。2009年孙守峰有了他名下的第一套房子。
但其实自2009年年底起，楼市过热现象已引起主管部门关注。2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”等调控政策相继出台。孙守峰说，尽管政策频出，但对市场的影响并不大，当时他们业内流行的说法是：济南楼市有刚需，房价肯定还会涨，国家政策也逆转不了。
2011年济南楼市进入限购时代 房产业狂欢戛然而止
2010年9月“9·29新政”问世，要求各商业银行暂停发放第三套房贷款。2011年1月26日，国办发文，将二套房最低首付比例从五成提高至六成，部分城市被要求从严限购。1月27日，财政部宣布不足五年二手房出售的，征收全额营业税。同日，上海、重庆宣布启动房产税试点。2011年2月，济版限购政策出台，济南楼市进入限购时代。
2011年下半年，国家调控政策效果开始显现。
无论新房还是二手房，济南住房成交量锐减。房产中介行业走进冬天。不少实力较弱的门店相继关门。坚持下来的也只能勉力维持收支平衡。
“房产契税、公积金利率或银行贷款利息，这些调控措施是有用的，但在楼市整体过热的大背景下效果有限。到了‘限购’、‘限贷’，楼市才真正被下了一剂猛药。房产中介门店的交易量都降下来了。”孙守峰说，跟楼市一样，那段时间他也在“软着陆”。刚开店的时候他买了一辆别克君威代步。3年楼市大涨，他用赚的钱买了宝马X5等豪车。楼市降温后，门店账面入不敷出，他不得不卖掉豪车救急。
2016年契税营业税优惠频出 回暖的楼市渐趋理性
2015年10月，济南楼市首现回暖迹象。2016年1月，孙将他的两家门店加盟到21世纪不动产，准备趁楼市回暖再次创业。孙守峰告诉记者，从这个月起，各家房产中介业绩差不多都翻了一番。“之前小门店一个月顶多三五万，大门店最多十万，2015年10月开始就成倍增长了。”
支撑楼市回暖的是央行5次降息和二胎放开的两大利好。至2016年鼓励楼市发展的政策持续发力，首付降至20%、公积金利率上调、房产契税营业税优惠等措施相继实施，济南楼市迎来了不折不扣的“小阳春”。
哈考特不动产董事长于兆耀告诉记者，济南楼市原本有个不成文的规律，逢“单”走高，逢“双”走低，过去10年间，济南楼市呈整体成长态势，除2011年下半年受政策影响下行外，总体上单数年行情是比双数年好些，但2016年明显是一个例外。截至2016年2月底，住房成交量比2015年同期上涨了15%，预计3月仍将持续上涨。
