旭辉林中：我看多房地产的十大理由

2015，旭辉销售额达302亿，连续多年持续上扬。这匹黑马越发有千里马的姿态和底蕴。

首届中城联盟论坛上的十二分钟脱口秀，句句是干货。今天的主角是旭辉集团董事长林中，

他用十个佐证来说明自己看多未来五年房地产市场。

第一，未来五年，我是坚定的看多。所谓房地产的泡沫不可能在五年内破裂、不可能崩盘。我认为这个行业的前途是光明的，道路是曲折的。就像过去几年，听了个别专家的泡沫论、崩盘论，很多人不买房，现在你的资产越来越小。听了任总的，去买房，恭喜你，你有机会再换房。因为现在在一二线城市换房，没有以前的房，一次性拿出巨额现金是基本不可能的。很多人已经失去了梯度改善的机会。

第二，房地产行业仍然是支柱产业。2015年有13亿平米的交易量，65亿平米的在建量，行业体量跟涉及相关产业部门的庞大，说明它都是支柱产业。同时政府这只“有形的”手对这个行业的干预很大，一定要调控。所以我认为，未来五年内短周期波动的概率还是非常大的。

第三，人口政策和人口流动。放开二胎政策出台以后，我们跟相关机构进行了调查。根据人口的流动和市场的变化，一线城市的人口流入增速开始降低，二线城市的人口增速持续升高，三四线城市的人口持续流出，这对未来的市场将有巨大影响。

第四，行业处于高位平台期。作为主流房地产开发商的规模还在增长。旭辉从2011年的50亿发展到2015年的302亿，增长了6倍。行业的增长来自于大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。行业竞争格局的变化、集中度的进一步提升，很快会看到Top10的门槛要达到1000亿，Top20的门槛达到500亿。未来能活得好的应该就在Top30之内。在住宅和商业的主流市场，大而强的会活得比较好。

第五，市场的进一步变化。一线城市已经开始从开发销售阶段逐步进入经营持有阶段。两年前的重要指标，二手房和一手房的比例超过1：1。一线城市已经进入开发销售阶段的尾声。未来土地的再利用、都市的再更新，可以在一线城市实现。二线城市是开发销售的主战场。三四线城市是持续的去库存。一二线城市的改善性需求、投资性需求开始增长。一二线城市取消限购以后，苏州、南京、合肥都卖得很好。过往自住和投资的比重是9：1，今年的投资比重显著增加，包括深圳。深圳这一轮房价的暴涨，投资的推动占到非常重要的因素。

第六，房企格局的变化。在整个行业中，我认为有四类企业会活得比较好，一是在主流市场里大而强的房企；二是在区域市场的龙头企业；三是在未来五年房地产行业中大量的细分市场的领导者，包括产业、养老、文旅、物流；四是三四线城市的中小型企业，至于一二线城市的中小型房企未来五年会不复存在。

第七，未来五年，二线城市商办的库存量在增大。二线城市所有的出让地块，住宅70%，商办30%，造成人均商办的面积远远超过北京和上海。北京和上海是中国商办需求量最好、最大的。因为第三产业的GDP占比很高，北京是80%。而很多城市的第三产业的占比只有30%的时候，人均商办面积已经超过第三产业。

第八，持续的降息。未来中国会迎来资本化率为4的时代，使得房地产行业有机会从开发销售阶段迈入经营持有阶段，这要求我们提早做准备。原来的租金回报率只有6和7，我们都不愿意做。未来资本化率为4的时候，还是应该持有一些好的资产。

第九，供给侧改革和去库存的激励政策。一线、二线、三线、四线，对谁最有利？内部判断对二线城市最有利，二线城市的投资布局需要重新判断和审视。

第十，一线城市的限购不可能取消。什么时候一线城市会取消限购？要到房地产行业到最悲惨的时候。2016年比2015年还好，不可能取消限购。

林中：房地产开发企业必须要思考的“十化”

一是管理精细化。过去太粗放，浪费了太多钱。

二是投资精准化。现在买股票，就像在5000点进入一样，不是像在1000点进入一样买什么都赚钱。在什么时间、什么城市、什么板块选择什么产品，精准度的要求是非常高的。

三是组织的智商化。开发商不是高科技企业，是整合者，是高知识、高经验型的企业。

四是运营柔性化。如何适应未来小批次、多批量、大规模的生产，运营的弹性很重要，而不是速度。弹性、节奏永远优于速度。

五是思维的金融化。怎么用金融的思维看不同的项目、不同的产品，甚至在不同的阶段匹配不同的金融产品和金融工具。

六是服务的增值化，七是内容的产业化，八是资产的证券化，九是适度多元化，十是业务的国际化。

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