交易者社区｜朱保全首次发布“百城千街”计划-酷爱网……

酷爱网-10月22日，万科在上海举行2021年度业务交流会。万科集团合伙人、万物云CEO朱保全对物业行业收并购、万物云未来的发展策略发表看法。

对于目前物业行业PE高于地产主业表现，朱保全表示，一个高额的收益背后是非常严重的隐忧，“今天物业行业很火，买卖价格也很高，动辄几十亿、上百亿，但是这些钱某种意义上并没有流到业主（手里），是在股东之间进行”。

收并购带来的风险之一是，资本对赌之下，买家一定会跟卖家谈未来几年的经营对赌、利润对赌，对于卖家来说一定是赚钱最重要。导致物业在看不见的地方的投入有可能就会能省则省，但是这是对整个资产，最严重的践踏。

第二点，大家认为物业可能是现金流很好的一个行业，但中国物业行业在今年第一季度的平均物业费收缴率60%~70%，假设物业公司利润率是10%，没有收到的物业费将会形成负净现金流。“一个现金流好的行业，在规模大了之后，如果客户关系基础不够，将会遇到现金流危机，这是大家过去没有遇到的、但是在资本并购之下将会遇到的新问题。”

朱保全对媒体表示，
很多地产老板曾说物业是“未来”，但当企业遇到危机时，先卖了“未来”。 万物云在空间板块的“三架马车”

万物云把物业版块一分为三：Space板块、Tech板块、grow块。

在SPACE空间板块，万物云对未来在住宅、商业、政府物业寄予了完全不同的增长态度：

万科物业、万物梁行、万物云城的增速要分别达到：控制在30%以内、保持30%-60%、增速大于60%的发展。

对于万科物业增速不超过30%，朱保全表示，“住宅是民生行业，不应该受资本催动，要静下心来，控制增速，万科要发挥“品质红利”，必须要做城市居民首选的住宅管家”。

万科把万物梁行作为空间板块的唯一红利，其拥有设施管理服务优势，所以要让万物梁行发挥唯一性的红利，做企业的首选物业管家，保持40%~60%增长。

城市物业板块，涉及到政府的城管系统，城建系统，水务系统，生态环保系统以及社区治理机构五大系统，这部分坚持领跑的决心，保持不低于60%的增速。

在现场，朱保全首次发布“百城千街”计划的“街道战略”，接下来的发展方向会聚焦在中国少于100个城市的1000条街道，“过去四年里，万科已经“悄悄的”积攒了288条街道，我们的市场占有率在街道里的浓度超过25%，未来将打造1000条这样的街道，以后在万物云的计量单位可能不再是一个个项目，而是一条条街道 “。

在科技板块，万科物业在武汉造了中国第一个物业数字运营中心，朱保全分享一张现场工作照片，并表示万科物业20%的流程是通过远程完成。未来希望有更多的流程通过远程完成，“因为如果想实现人工智能，前一步就是要先实现远程。”

朱保全在成长转型的发展计划留了一个悬念，在未来几年，万科物业将做出一个非常重要的转型，就是以客户为单位，要去服务客户的更多方面。“物业管理一般是一个以建筑物为单位的、以城市为单位的一项业务，但是设施管理是一个以客户为单位”，基于客户需求的内容板块，将是未来打造的核心内容，这些内容将留到明年分享。

万科A半年报中的财务数据显示，2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

在交流会现场，朱保全表示，预计万物云在2021全年的收入达250亿元。

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