抵押贷款技巧盘活不丰资金

抵押贷款技巧盘活不丰资金

来源:广东信息网  

　　当你做抵押按揭贷款时，亲朋好友往往会劝你尽快还完贷款，他们的理由是，不这么做的话，你付出的利息将跟你的本金一样多，甚至多过本金，贷款20万，凭什么要还40万啊？所以很多人更愿意在短时间里承受更大的还款而少支付银行更少一点利息。除此以外，这种观念也是一个重要原因：如果是贷款买房，只要贷款没有还完，这房子就不能说真的就属于你自己。许多人把房款还完的那一天，当成经济生活中最令人高兴的一天。

　　尽管如此，即使单从计算上来看，我们依然建议你采用最低的分期付款额。这样一来有两个好处：第一，你不久后会发现物价、通货等原因使你贷款变得越来越小了，这些因素基本上可以将因还款时间长而多出来的那部分利息抵消掉了。这些因素当然也会使你其他已经拥有的资产出现贬值的可能，但更重要的是它也减轻了你的债务。当然这个计算方法只适用于那些利息低的长期贷款，如果是投资性的高利息贷款则不适用此法。

　　第二，你可以把更多的钱用于投资与积累。如果你把钱投到股票或股票基金上，就可以获得更高的利润，而不必用它们来支付贷款利息。对于现在的生活习惯来说，也可以用这些钱来改善生活和的。如果说改善生活还算是一种消费的话，那么的质量则是一种至关重要的“投资”了。

　　我们以一个发生在国外成熟的资本世界的真实事例为例子：一对由年龄45岁和50岁的两个人组成的夫妻，他们为怎么在退休之前存到一笔钱而发愁。他们拥有一套100万欧元的房子，但房子还欠款15万欧元。他们月税后收入4000欧元，每月支付房款约2000欧元，除去生活费和其他费用，他们的可供投资的资金为0。有专家为他们作了这么一个：将15万欧元改为长期还款。他们原本选择短期还款是为了整体上少支付利息，虽然还有8年就可以还清贷款，但在这段时间里他们却无法积累起一点可供养老的资金。此外，专家还建议他们用房子再做抵押，重新贷款（房子100万欧元，只差15万欧元，因此是可以继续贷款的）。贷款金额约为25万欧元，并用这些钱来做其他投资。25万欧元加上已经转为长期贷款的15万欧元，他们现在总共负债40万欧元，然后选择30年还清，那么现在他们每月需要给银行的还款比以前还15万欧元时候还少。

　　这对夫妇依照专家的建议，手中陡然增加了一笔非常可观的资金，后来他们使用这笔钱去做了投资：他们用75000欧元来买现金基金和养老基金，另外75000欧元投资到分布广泛的大型国际股票基金（因为他们不需要在短时间里使用这笔钱，所以可以做这种风险相对小些的长线投资。最后，剩余的10万欧元可以灵活应用与其他仔细研究过的投资项目。半年后，他们的投资获利约65000欧元，大大超出他们期望的效果。在后来的一段时间里，他们虽然也经历一些亏损，但整体上还是保证了年12%的利润率。如果情形不变，12年后他们便可以获利230万欧元。

　　这虽然是发生在国外的故事，但对我们来说依然有很好的借鉴。

　　保管钱最糟糕的地方将钱放到什么地方“保管”是最糟糕的？有人可能会说，存折是把钱保管起来的最愚蠢的地方，银行给的利息总是那么少，少得常常可以忽略。

　　但是，可能还有一种更糟糕的方式。那么是哪里呢？什么地方使你的钱得不到一点利息呢？这个地方可能就是你的房子。当然这不是绝对的，对一些资金非常丰富或有其他特殊情况的人来说，他们马上可以将房款很快付清，或者缺乏起码的投资能力，那就是说可以流动的钱在他们生活中的意义是不那么大的。但大多数人还是能适用这个判断的。

　　将钱迅速地投进房产里面，至少可以说明的是，你离现在你所处的经济环境还有一定距离，你还不懂得充分发挥金钱作为资本这一事实的好处，也不懂得投入你所在的市场经济的运作当中，金钱在你手里，还只能体现它相当传统的一种：购物。

　　购房并非投资房子的难道只有在你完全付清房款以后才会增值吗？当然不是。无论你现在是否还清了贷款，你房子该发生的一切都会发生。房子增值的可能性相对而言是比较大了（当然除了那些经过恶性炒作的楼盘以外），无论你付过多少钱，也不管你吸收了多少外部资金。

　　某些专家会为你计算，如果你住在自己已经支付完房款的房子里能节省多少房租。他们把省下的这笔钱当成利润。你或许会认为，既然那是不一定要支出的钱，也就谈不上是把钱省下来了。理论上这样说是没错，然而，事实上大家都要为与房子有关的事情花钱，比如维修、装修、保险或其他设施等等，这笔钱折算下来，费用就跟租房一样了，不管你这个房子是付清贷款的还是没有付清的。

　　抵押利息和投资利润的比较到目前为止，我们还是没有找到必须赶紧付清房款的理由，即使把房子的贷款利率考虑在里头也一样。前提是，你愿意把钱投进股市，投资各种股票或股票基金。长远来看，成熟的股票市场平均获利12%，而目前的抵押利率，即使是10年期也没这么高。这样计算下来，抵押利息和投资利润的比较后还有可观的获利。因此，在可供支配的资金不变的情况下，你如果担心多支付一些长期贷款的利息而选择短期快速还款，那么这种获利的机会你就没有可能享受到了。

　　永远不要借钱进行投资如果你股票，那么你就有明显的获利机会。我们常常会听到这样的劝告：永远都不要把借来的钱投资股票，一点都不错。

　　但我们这里要谈的是另外一个事实：如果你有房产作为可供抵押的财产，那么建议你大胆实行。抵押贷款得来的钱不是借来的钱，而是你自己的钱，你大可不必担心。只不过是你将压在房子上的钱抽了出来，转作其他投资，来实现其他利润更可观的。如果运作得当，你不但可以将房子的钱赚回来，还会带来更多的利益。

　　三个提示第一，我们前面已经讲过了，对你有利的利润差异，只有当你把钱投到股市时才会出现。但是，安全和高利润是不会同时存在的，为了获得高利润，我们必须付出代价，这个代价就是冒险精神，你必须自己作出决定。根据经验，对于这种有风险的事情，往往觉得更难做到。一方面与大多数没有特别关心过投资有关。

　　第二，只有当你的月收入能够负担抵押贷款的分期付款额时，才可以接受其他金额更高的抵押贷款。永远不要为了支付每个月的分期付款而依赖投资的利润。利润往往是一个“平均数字”，而不太可能是“固定收益”，也就是说，你可能在某一年里什么收益都拿不到。如果你因为某个时间段里因为没有这些收益而付不起贷款，那么问题就严重了，你的房子可能不保。

　　第三，你这么做是必须轻松，稍微到有些不舒服也是正常的，但是如果你整天害怕投资而害怕得夜里睡不着——即使你的担心往往是多余的——那么代价就太大了。还有，如果你只是于能说出这句话：“这房子的贷款我已经全部还清，它完全是我的了”，那么我们以上的讨论就多余了。