以房养房家庭的投资计划
以房养房家庭的投资计划
来源:第一理财
作者:蔚霆
潘先生和他的太太目前是一家自办的小型贸易公司的业主，由于行业不是很景气，他们每月从这笔生意上获得的收入并不是很多，两个人加起来只有2500元左右，但是潘先生一家的生活过的还是很充裕的，他们每个月的日常支出就要达到4500元左右，还购买了一辆12万元的家用轿车，这些支出的主要来源是他们的房产投资收益。
原始资金相对雄厚
潘先生和太太都是“海归”，在国外生活期间他们积攒了一笔不菲的资金，相对于国外的高消费水准，他们的外汇贮备可以在国内进行规模不小的投资。可以说他们的原始资金相对国内的很多人来说都是比较雄厚的，潘先生选择了房产投资，三年前他先是购买了一套总价30万元，面积85平方米的住宅（出租），然后又购买了一套总价35万元，面积53平方米的住宅（自用），这两套房屋现在的市场价都有了很大的增长。一年前，他又贷款140万元购买了一套190万元，面积130平方米的豪华公寓用于出租。现在，潘先生的收支结构中，主要的收入来源是每月两套房子的租金10000元，而他的支出方面，除了基本的生活费用每月4500元，另外就是140万元贷款的月供3700元/月。可以说潘先生现在的投资策略是：以房供房。
鸡蛋放在一个篮子里
潘先生现在还进行外汇的买卖和股票投资，但是只作为兴趣偶尔涉足，并不作为自己的投资策略的重点。去年曾进行了一次外汇买卖，虽然赚得了七千美元的收入，但只是当时的跟风操作，带有很大的幸运性。股票只购买了一支，收益率也不是很。相对于大规模的房地产投资来说，潘先生的投资结构带有明显的倾向性，他担心这样把重心明显地偏向房产会不会有很大的风险，面对今后的投资形势，是否应该将房子卖掉转入其它投资？
担心环境对房价的影响
潘先生目前的关注重点就是他们花高价投资的那套高级公寓，该公寓位于商业繁华路段，酒店式的物业管理让他们在管理费上的支出就为数不少，潘先生和太太目前最担心的是这套房子的。因为目前的市价不但没什么提高，而且在该公寓的周围政府规划了一项大型的高层建筑，潘先生担心周围环境的变化会影响房子的，所以特别想问是不是应该把该房及时出手？
买保险，移民后能受益吗
潘先生的两岁了，但是他们的家庭保险投资还是很谨慎的，除了每年4800元保费的车险外没有购买任何保险，因为潘先生一家有移民的计划，他们担心买了保险后又出国，会得不到任何收益和保障。但是，他们近期内还是希望能使家庭成员有一个人身医疗的保障。
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每月收支状况 （单位／元）
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收入 |
支出 |
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本人月收入 |
1500 |
房屋月供 |
3700 |
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配偶收入 |
1000 |
基本生活开销 |
4500 |
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其它收入 |
10000
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合计 |
12500 |
合计 |
8200 |
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每月结余
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4300
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年度收支状况 单位／元
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收入 |
支出 |
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年终奖金 |
0 |
保费支出 |
4800 |
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合计 |
0 |
合计 |
4800 |
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年度结余
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-4800
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家庭资产负债状况 单位／元
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家庭资产 |
家庭负债 |
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现金和活存 |
40000美元 |
房屋贷款 |
1250000 |
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房产（自用） |
350000 |
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房产（投资1） |
300000 |
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房产（投资2） |
1900000 |
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汽车 |
120000 |
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合计 |
3000000 |
合计 |
1250000 |
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家庭资产净值
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1750000
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专家建议一：家庭资产配置建议
潘先生和太太应是幸运的，他们早年出国，在上海大发展的时候回国，又在几年前开始投资房产，可谓步步踏准，跟上经济脉动。
不过，从理财的角度来分析，潘先生和太太的投资组合不是非常合理，主要是房产投资比重过高，金融资产比重过低，资产的流动性较差，抵御风险的能力不足，特别是在房价走势不确定的情况下，如何应对抵御房价下跌的风险是一个值得研究的问题。
从收益看，潘先生投资的两套住宅原价为220万元，而每年的租金收入只有12万元，年收益率为5.45％，并不算太高。基于此原因，建议潘先生出售原价30万元的那套房产，一方面获利了结，见好要收，另一方面盘活资金用于其他投资。建议保留那套豪华公寓，因为房子位于市中心，市中心区域小，能开发的楼盘少，房源有限而需求无限，易于保值和增值，同时周围聚集的大量具有经济基础人士，即使房价下跌，其下跌幅度必小于另外两套房子；再说，现在潘先生一家的收入主要来源是租金，豪华公寓的租金必然贡献良多，那么保留豪华公寓成为潘先生保持现有生活品质的必要前提。
在抛售那套原价30万元的住宅后，估计潘先生夫妇可以获得约45万～50万元的现金，这样家庭中金融资产的比重就可以提高了，由原来约占家庭净资产的20％，上升到40％左右，既增加了资产的流动性，也提高了家庭抵抗风险的能力。这部分资金中，应拿出10万元作为风险准备金，可购买货币市场基金，这部分的收益虽然不高，但很安全，变现速度也比较快。其余的资金可以通过购买偏股型开放式基金来提高资金的收益率。
潘先生家的外币放在银行只存活期实属可惜，因为目前美元的利率跌至近年最低点，其他欧洲币种的利率也不高。建议适当运用银行外汇投资工具实现资产保值增值。潘先生可选择眼下各家银行相继的小额资金管理项目，例如中行日进升金产品已推出8期，存期有3年至6年不等，年收益率最高可达5.6％，高出美元年利率10倍。美元在过去的一年中持续疲软，预计这种趋势仍将继续，所以潘先生可以通过外汇宝将持有的美元换成澳元存放，因为澳元继续看涨且澳元是所有货币中利率最高的货币，是美元利率的6倍多，如果潘先生今后打算移民澳洲的话，那更是要趁早兑换。另外，中行去年已推出两得宝业务，一个全新的期权产品，郝先生大可一试。因为两得宝业务卖出的是一段期限后的权利，无需每天看盘，特别适合潘先生这样工作繁忙人士。
在保险方面，除了车险外，潘先生夫妇还应该针对自己的特点，选购一些保险产品。通常，保险产品的年度支出应占到家庭总收入的10％，按照潘先生家庭的情况计算，年度保费支出应控制在15000元左右。由于潘先生有移民海外的打算，建议他在选择保险产品时，可以更多地考虑外资和合资保险公司的产品，这样在出国后，仍能比较方便地得到保险公司的服务。在保险产品上，不建议潘先生购买投资型保险，因为海外的投资型保险的收益率要远高于内地的保险产品，这类保险可以到出国后再考虑。主要可以考虑一些传统保险产品，如针对意外事故的意外险，针对医疗费用的医疗险等。当然，很多医疗险是作为寿险的附加险出现的，因此，潘先生还需要购买一定数量的寿险产品，既可以为今后养老做准备，又可以享受到医疗附加险的好处。
中行上海分行个人理财中心 杨丽华
家庭投资建议
看来潘先生对房产投资情有独钟，对其他理财方式如外汇宝、股票等颇少涉猎，甚至完全保险。个人偏好无可厚非，但从投资角度而言，把所有鸡蛋放在同一个篮子里的做法实在不是一个明智之举。因此向潘先生提出一些组合投资建议，希望能对他有所帮助：
1.房产投资——调整减负：
应该说潘先生的房产投资还是颇为、颇有见地的，但投入过多，而且楼市可能出现降温的风险。潘先生三处房产中，本人认为那套贷款140万元购买的190万元的豪华公寓应该保留。理由如下：尽管该公寓的高额管理费和每月3700元的还贷使其成本颇高，而其创收能力——租金也有走低的趋势，但这套房产仍然是潘家的主要经济来源，如果出售，潘家将少了一大块稳定收入。那套原价30万元的住房目前已经升值不少，但租金水平未必高，按现价45万~50万元计算，年收益率也就在5％左右，即时抛售，回笼资金，转移到其他投资领域，从而争取更多的收益，不失为一条好的理财思路。
2.外汇投资——长短结合：
潘先生又有移民倾向，不得不保留一定的外汇，可是外汇利率那么低，靠存款怎么行？
如果潘先生觉得对外汇买卖知之不多，没有把握的情况下，可以采用长短结合，选择中国银行的两得宝（期权宝）和小额资金投资并举的方式。
两得宝（期权宝）一般投资为一周、两周和一个月，短，较为灵活，风险介于外汇买卖和储蓄之间，收益也颇高，既不需要天天盯着市场波动，又有银行人员的指点，省事省力，作为一种短期投资，何乐不为？
小额资金投资收益颇高，但从表面上看，协议长，短则三年，长则五六年，好象不太灵活。可实际上，由于存在提前终止的条款，可能出现半年内客户完全收回本息的情况，而且其起存金低，值得中长期投资。
3.基金投资——间接股票：
今年，各方面的消息都对股票的牛市推波助澜。不过由于中国的股市制度尚不健全，信息透明度不高，对股市不熟的潘先生可能踌躇不前，稳妥起见，可以采取间接入市的方式——购买开放式基金。
从发展趋势来看，股市将会逐步步入基金博弈的时代，尤其是开放式基金，其业绩在基金净值上显露无疑，不容作假。投资基金，颇具可行性。
4.保险投资——不可或缺：
潘先生夫妇正值阶段，尚年幼。目前春风得意，但天有不测风云，其实这个家庭经不起意外的打击。因此，保险是投资组合中一个不可或缺的环节。
潘先生或许有疑问，买一份保险，几年后移民，合同是否依然有效？利益是否有保障？答案是肯定的。其实买一份附带意外险的分红保险对潘先生是一个不错的选择。
5.其他投资——见机行事：
潘先生夫妇的贸易公司收益平平，不如考虑转行。如果求稳的话，见机行事，可将公司办公室转租他人或承包给别人，增加一份稳定的收入。
在条件允许的情况下，潘先生可以涉足古玩字画、黄金买卖等方面的投资，从而扩大投资范围，增加收入、分摊风险，达到理财增值的目的。
中行上海分行个人理财中心 陈娴雯
家庭保险建议
如何使家庭资产能保值增值，同时又能有效地控制投资风险，对一个家庭而言是非常重要的一个课题。由于资金量的限制决定了家庭投资不能如机构投资般产生规模效应。因此如何使家庭资产结构更合理化，平衡投资收益和投资风险间的关系就显得尤为重要。
作为“海归”家庭的潘先生夫妇，在国外生活期间已经积攒了不菲的资金，相对于国内许多人来说，他们的外汇储备可以在国内进行规模不小的投资。而回国后潘先生两处的房产投资也已产生了较为稳定的投资收益，并成为潘先生家庭主要的收入来源。因此从表面上看，潘先生家庭投资计划还是非常，但仔细分析，却不难看到张先生家庭投资结构的不合理性，最明显的一点就是，他们忽略了对人身风险的控制这一环节：潘先生和太太都没有购买过任何保险。试想潘先生的车都已经有了保险，而作为家庭支柱的他们却没有想到，自身意外或健康的风险也可能随时发生，若是遭遇到了如此的不幸，对整个家庭来讲将会是怎样的一个悲剧。因此一份保障型的保险计划对他俩而言，实在是必须的投入。
考虑到潘先生的家庭收入及资产负债状况，金盛保险专业的理财师为他们每人都设计了保额高达100万元的保障型计划，该计划中包含了金盛金世如意终身寿险及必要的意外、健康、医疗等附加保障。让潘先生家庭能全面防范各种因素造成的家庭人身风险。
该计划为潘先生夫妇每人提供了20万元的终身寿险保障，让他俩在承担家庭最重的时期可以给家人更多安心，而且步入老年后，他们可继续享有该保障至终身，或选择提取保单的现金作为自己养老金的补充。若潘先生不幸遭遇重大意外的话，意外身故或全残保障最高可达160万元。即便是小意外需门急诊医治，该计划中也提供每次最高达1000元的门急诊医疗费用保险金。
同时考虑到潘先生夫妇医疗保障的缺乏，该计划还包含了充裕的医疗保险金。若潘先生夫妇不幸因病住院，计划中的金盛金体安康附加住院险可以提供每天100元的住院现金补贴，每次住院最高补贴可达1.8万元。同时他们还可以享有最高达1万元的住院医疗费用保险金，周全细致的保障内容甚至包含了床位及膳食费，让潘先生夫妇再无疾病住院的后顾之忧。
现代人由于生活大，很多都处于亚健康状态，因此健康保障就显得尤为重要。鉴于此我们为潘先生夫妇每人设计了10万元的金盛附加重大疾病健康险，金盛的该种健康险涵盖了30种重大疾病，包含了很多现代人的高发病种，如恶性肿瘤、脑中风等。该份保障将在潘先生家庭遭遇大病威胁时，给予高达10万元的医疗津贴。
潘先生夫妇只需为整个保障计划每月投入1500元左右，就可以有效规避目前的各种人身风险，让家庭的投资结构更趋合理。而且若潘先生夫妇今后移民国外，只需告知金盛保险公司此项事宜，终身的寿险保障不会受到丝毫影响，短期的附加险部分也可以依潘先生的要求给予终止。
金盛人寿
