一个银行人眼中的楼市疯相
►作者：上半部分金哥哥，下半部分黄凡（宁波银行私人银行部总经理）
来源：四川金融圈综合英国《金融时报》
金哥哥说：
从上周成都出现一口气耿抬了60套房的传闻后，身边好多朋友都问我，成都房价这样整得不得出问题哦？我其实也一直在计划着写一篇关于现在楼市疯相的感想，想来想去，一是作为楼市的受益者，我的感受也只能代表受益的群体，说出来难免有些偏颇；二是，能把楼市谈得很透彻，我还不具备这个水平；三是如果不能带给你们犀利的观点，那我宁可不写。综上所述，我也就懒得就成都楼市的疯相发Bia言了。
今天看到英国《金融时报》发了一篇宁波银行私人银行部总经理黄凡的署名文章，觉得至少可以从银行从业者的角度来看看当下楼市的状况，写得挺好，FT的编辑徐瑾也很给力。所以我也在这里推荐大家阅读。
不过，身处成都，始终还是有些感受，在这里我也要和大家简单的分享一些我个人的观点，仅供参考。
成都的楼在当下是买还是不买？买了会不会当鲜兔儿遭刮？买了得不得成了接盘侠？
首先，只要你不去买那个红星路南延线中国德国英国和啥子联邦国一起开发的，缺了大德的楼盘就行。除此之外，成都楼市在未来N年依然会持续走高。原因很简单，市场需求旺盛。不均衡的发展导致全省一个多亿的民众，至少一半的人有在成都置业的愿望，未来付之于行动的不会低于千万。因为成都的基础设施、社会福利、教育医疗和公共服务水平在整个西部数一数二，天府新区的发展也是有目共睹，城市双中心的格局从五年前停留在报端到现在逐渐成形，很多成都人已经习惯了住在华阳、上班在四环内的生活方式。
第二、独有的地域文化和5.12后遗症决定了，加个杠杆买套房不需要下多大的决心。只要住起安逸，每个月敷得起走，以后的事以后再说，先买了多。这部分改善型需求就算是在2015年到今年初政策收紧的时候，依然在逐步释放。这就是为什么去年大房子卖得好的原因。
第三、买房还得看区位。的确不是成都所有的房子都可以让你狠赚一笔，有些区位2010年高位的价格和现在的价格相差并不大，原因是区位环境优势逐渐下降。这当中的主要因素是教育、交通、医疗和购物场所的配置。成都但凡是具备了这四个优势中的三个，这样的房子根本不愁卖，也不愁没人接盘。如果当下你在股市不是玩儿消息赚钱的，没有特殊投资渠道的民众，如果一定要以买房来投资的话，买这四个因素具备了的房子是稳赚不亏。
第四、为什么说不良开发商释放假消息是全民公敌。在中国，亦或是在成都，房价涨是永恒的不变真理，这是因为传统文化与经济发展共同决定的现象。
传统文化就是上述观点一描述的那样，在条件好的大都市安一个家是很多省内二线城市或非城镇化民众的美好愿望，只要条件具备，一定会以买房为表现形式来体现生存价值。
经济发展得越好，区位房价也会随之攀升，成都的房价其实和重庆很类似，都属于政府调控非常到位的区域。但如果房价在短时间内疯狂上涨，那就是非常为危险的信号。
北上广深要疯涨，那是因为中国一半以上的财富都集中在哪儿，实体低迷，股市乏力，钱出不了国，老百姓不投楼市投哪里？但成都不一样哦，成都人的钱还能拿来消费。
如果楼市疯涨，一窝蜂的都想着去捞一笔或者恐慌性抢购，这般好似挤兑的市场行为，势必导致这个区域经济发展停滞。除非你坐拥N套房，等着高位套现移民出国，如果你还想在成都生活，那么你肯定不希望我们这座城市是一座萧条的空城。钱都砸到房子上了，火锅一月4次只能改四月1次了。
所以，那些释放假消息企图尽快套现的垃圾楼盘我们根本不用去理会。相信稍有常识的人都会看出，这种螳臂当车的小开发商实在是太缺钱了。
简单的总结一下，成都楼市依然值得信奈，刚需置业或是长期持有投资都是不错的选择，就算是当下高位买进的，至少可以证明你的邻居和你一样有钱，扎堆在有钱人的环境里不好吗？
好了，塞边打网的话说了一堆，其实针对我们这个区域的楼市还是有好多龙门阵可以摆的。包括实体经济咋个板，银行对抵押物的态度，开发商的心态，靠房子改变人生的那点小九九等等。但我最近事情多，精力不够用，也没法再展开说了，以后有机会再和金粉们聊。还是一起来看看银行大咖的楼市观点吧。
以下才是正文：）
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近期忙里偷闲观看了电影《大空头》（The Big Short）。影片讲述的是美国次贷危机2006-08年，在绝大多数美国人民陶醉于住房繁荣而华尔街大鳄们沉醉于繁荣的房市衍生出的次级债产品时，有几个聪明人通过独立思考，坚持己见，积极挖空心思大规模做空相关金融衍生品而最终大赚特赚的故事。
那么，这些房贷支持证券是如何变成“高效的大杀伤武器”？我们回到电影说的故事吧：本世纪的头几年，美联储为应对高科技泡沫破灭而造成的经济下行而持续降息，市场流动性过度泛滥，房价一路上涨，银行为增加业务收入而大规模发放按揭贷款；于是，很多没有稳定收入，无力筹措首付的人也纷纷获得银行贷款买房，电影中的脱衣舞娘、酒吧侍应等“下里巴人们”也敢于贷款买了N套大房子；
银行当然也不笨，知道这些贷款有较大的成为坏账的可能，为了甩掉这些低质量的按揭贷款以规避违约风险，他们把这些按揭贷款打包卖给投行；投行再以这些资产包为基础发行MBS，卖给投资者；投资者也不笨，也知道这些债权有违约风险；于是，投行们就把这些债权分为优先级，劣后级，其中优先级卖给不愿意承担风险的投资者，投资者因有劣后的垫背也就放心了；然后，劣后级再卖给能承担风险的对冲基金或其他投行，其他的投行则再以此为基础发行债权产品，再分为优先级，劣后级……如此这般，再不济的，买入信用违约保险（CDS）来避险。然后信用评级机构也就大笔一挥：A级、A+……
国内的情况又如何？最近楼市盛况空前，身边的人几乎没有不谈房市的。说起都喜上眉梢：刚刚买入赚了多少……准备到哪里去再买……要想办法买多几套……。首付要凑？没问题！首付贷、信用卡都可解决……房子买得多，就赚得多。至于几百万，上千万的房贷如何还？还需要考虑吗？房子一定涨的，到时卖掉就得，还怕还不起？！
这与《大空头》里描述的2004年-2005年的美国楼市盛况以及购房者的心态简直太像了。至于美国楼市泡沫的结局？我们都知道了：
当全美国都陶醉在“房价只会涨，不会跌” 的狂热中，大家热衷于借债消费，感觉良好之时，危机正一步一步逼近……当全国各地房地产都房价高企而且严重过剩、租金回报不足一提、银行都在降低贷款标准的时候，低质量的按揭贷款比重实在太大。就好比是一堆垃圾债权，不管你如何打包，再如何分级，拆解，最终出来的当然还是垃圾债权，区别只在于优先包里垃圾少一点，而劣后包里垃圾多一点，仅此而已。而信用违约保险保的就是这些包里的垃圾不发生腐烂，结果？这些垃圾包就集中发生腐烂，连AIG这样的巨无霸保险公司也保不起了。
当然了，电影中也提到了，其他衍生工具如担保债务凭证（CDO）等把这些垃圾包几何级数扩大并运送到全世界，最终放大了危机的级别。
于是，原本貌似坚固而无缝的房市泡沫最终破灭，引至次级债危机爆发，进而引发了一场席卷全球的金融海啸。大多数最大的一流金融机构被一举“打残废” ，最后靠各国政府全力救助才勉强存活。
笔者2012 年到了美国，亲眼目睹危机过后的满目疮痍：许多人失去了靠之养家糊口的工作、失去了赖以为家的房子。到处可见因还不起房贷而被法院没收的“法拍屋”（Foreclosure），以及因房价大跌而成为“负资产”的银行共同主张屋（Shortsale）。顺便提一句：敝人当时就马上出手抄底买入了几间，其后因美国房屋市场开始见底复苏而有所斩获。
我们再回过头看我们房地产泡沫的盛况：
一方面，楼价无论以何种口径计算与衡量都非常昂贵。根据包括亚豪机构等在内的房地产专业机构的数据，今年上半年，北京新建纯商品房均价达到了3.8万元/平米，二手房成交均价超过4.3万元/平米，均达到了历史高点。这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在300万元至450万元左右。而北京2015年人均可支配收入为4.8万元，等于1年的收入只能买1平米左右的住房面积，买一套400万左右的房子，即使不需要任何个人消费，也要工作接近50年，那就是从大学毕业开始工作到70多岁不用考虑退休了。
另外，上海、北京、深圳等大城市的租售比早已经远远超过了1:200的国际标准安全线，保守估计在1:500以上，一些地区甚至到了1:1000的程度。这意味着，按照现在的租金，在这些城市买房投资，要靠租金收入回本可能会接近100年，远远超过了房子法定70年的房龄！在一、二线大城市，房价已经涨得令人瞠目结舌，地价还继续高涨。频频出现地王，这些地王光是地价形成的“楼板价”就已经明显高于周边的现房价格了。高价拿地王的企业无非预期房价会涨得更高。
另一方面，社会整体的负债率已是非常高。很大部分与房地产相关的，由三方理财债权、影子银行固定收益产品、银行理财产品、部分地方债、部分企业债、部分银行房贷等构成的国内规模庞大的次级债与美国2006-2007年次级债危机爆发的前夜非常相似。据相关机构的统计，政府、企业、居民累计的债务总额已达我们国内生产总值的280%，远高于绝大多数发达国家的水平。而且，与房地产开发相关企业依然在不断加杠杆，广大购房者也在不断加杠杆。
至于国内楼市泡沫膨胀后的结局？我认为不会与历史上的其它泡沫有本质上的不同。泡沫最终破灭的具体形式要么是日式的“长痛（长期低迷的慢跌）”或是美式的“短痛（一步到位的急跌）”。只是，哪一根是压垮骆驼的最后一根稻草？我们无从预知。
然而，国内楼市的各路参与者并不这么认为。于是，全国各地“地王频出”，土地的价格屡创新高。在上海，甚至有了广大市民为规避传说中的“严厉限购”而排长队离婚的全球独一无二的怪象。房子，仿佛是一件万能的投资工具，买到了就等于赚到了。大家都认为，最悲催的人生莫过于一直没买房！
大家不惜一切代价买房，最根本的原因还是房价过去十多年一直大涨，在2016年前几个月的房价进一步大涨和地王频出之后，这种对房价只涨不跌的预期又再进一步被强化。大家都担心，现在不拼命买，将来更买不起。然而，正如“权威人士”所表述的：树是不可能长上天的。而且我认为，最近楼市参与者们表现出的不可思议的“最后的疯狂”或许在预示，房地产泡沫的破灭以及因此引发的债务危机离我们不远了。
再深究一下，就会发现，目前阶段的国内楼市与去年二季度的股市在以下几个方面非常相像：
一，均为高层为稳增长、去杠杆而发起。发起股市上涨的目的是为了解决社会过于依赖间接融资难题，为企业去杠杆。企业通过股市融资顺畅了，银行的坏账、地方政府平台的债务等问题也就好解决。今年初刺激楼市的目的也很明确，把积压的库存去掉，把房地产企业的杠杆去掉，同时让地方政府顺利卖地还债。
二，均表现为脱离了经济基本面的快速上涨。由于货币政策长期相对宽松、流动性非常充裕，而国民的财富积累总量非常大，加上外币资本项下依然严格管制无法顺利完成全球化配置，一旦国内某一类资产有上涨的苗头，资金就蜂拥而至，马太效应非常明显。
三，均由加杠杆推动。去年股市的上涨，名为“改革牛”，实为“杠杆牛”，全靠数万亿的“场内融资”和“场外配资”推起。而今年楼市上涨表面上是“去库存”，实际上是全社会加杠杆。今年以来的新增贷款大部分为房贷。根据广发证券的研究报告：上半年按揭贷款同比增长111%；房贷余额占储蓄比重达28.5%，超过1989年日本泡沫破灭的前夜的水平。而且，不少投资者纷纷通过“首付贷”、“P2P”等各种无抵押的融资取得首付，然后再通过按揭买房。这种现象与引发上一轮金融危机的“零首付”美国次级债是异曲同工的。
四，对存在严重泡沫的事实，参与者们均心知肚明。无论是去年上半年的股市投资者，还是今年“打飞的”全国到处跑买的楼市投资人，都怀着一个共同的信念：泡沫不会在现在破灭，即使泡沫最终要破灭，破灭之时自己一定能逃脱。因此都欣然在泡沫中畅泳。记得去年股市疯狂上涨时，朋友圈流传着这样的段子：“每次泡沫来时，总是存在两种人：一种人不停地指出泡沫会很快破灭，另一种人欣然在泡沫中游泳。前一种人越来越聪明，后一种人越来越有钱。” 不过，在去年股市最终崩盘时，这些“游泳健将”们也没有谁正真顺利逃脱。
投资者乐于拥抱楼市泡沫的信心还来自于“政府一定不会让房价跌，房价就不会跌”的信念。然而这是“政府万能”的唯心论。香港、日本、美国等政府没有一个愿意看到本地的房地产下跌的。结果，“涨多了就跌”这一铁律还不是照样起作用？投资者可能说：其他政府不行，我们的政府行！ 那么，我想问您，中国政府希望股市跌吗？ 当然不希望！而且去年股灾时还派出国家队投入了几万亿的巨资来托市，然而股市该跌不是照跌吗？
其实，在楼市不断高升之际，富人们大多选择把丰厚的投资收益落袋为安。大家公认的“楼神”——地产出身的大亨李嘉诚在去年几年频频在香港和大陆出售地产项目，其中上海浦东新区陆家嘴核心的东方汇经中心，广州西城都荟项目等也在出售之列，共计过百亿。
作为楼市投资者，可能也像当年嘲笑巴菲特卖中石油一样轻视李嘉诚的举动，觉得他卖错了，因为，最近楼价大涨了。然而，大家不妨回顾一下这位商界“超人”在过去几十年数次经济波动大周期中的举动吧，他过往减持资产的节点，往往正是该项资产所处的行业位于或接近顶点之时。温故而知新，笑话他的人很可能高兴得太早了。
古今中外，从来就没有过只涨不跌的投资品，国内的房子也一定不会是例外，这是常识。从投资角度，不应把大部分的财富都押在房地产上的原则如同“不应该把几乎所有鸡蛋都放在同一个篮子中”的道理一样，也是常识。既然知道了这些基本的常识，我决意知行合一地去坚守。您请随意。
