交易者社区｜房地产行业现状与未来（动荡中的房地产行业将如何转危为安）……

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早高峰时段，旧金山金门大桥空空荡荡，沉寂中传来声声久违的鸟鸣；

没有游客的京都奈良，年幼的梅花鹿追随妈妈，长途跋涉到附近的镇上觅食；

成群结队的企鹅从海滩捕鱼归来，穿梭于开普敦市中心，他们回家不必再绕远；

金钱豹游荡在布隆方丹的度假酒店里，与不相识的人类四目相对，最终没有发动攻击……

以上是纪录片《地球改变之年》的片段。在新冠疫情全球大流行期间，人们不得不久居家中，城市因此有了不同的面貌。这可能不是城市的常态，但足以引人深思：我们所处的房地产行业，将向何处去？我们理想中的未来城市，是什么样子？为了实现理想城市，我们又该如何付诸行动？

借此机会，36氪未来地产团队进行了广泛的调查。我们分别访问了城市开发运营企业的决策人士，研究宏观经济、房地产及城市化的经济学家，以及对未来城市话题充满表达欲的读者。他们的回答，或许可以作为未来城市叙事的序言。

讨论未来之前，有必要先考虑生存问题： 城镇化加速阶段过后，动荡中的房地产行业将如何转危为安？未来还能否作为支柱性产业？

长江证券首席经济学家伍戈：

作为传统经济的地产投资下行，往往会出现政策边际改善，比如最近提到的按揭贷款保障合理购房需求，房地产过度紧缩政策纠偏可能会持续，政策底和市场底都出现了，最糟糕的时候已经过去。

中长期看，以美国为例，城镇化率已经很高了，但房地产依然是非常重要的行业，改善性住房需求还是需要开发商提供住宅供给，房地产行业应该被视为正常行业，遵循市场规律运行。

浙商证券首席经济学家李超：

2022年，预计主要通过两方面政策调整维稳地产投资。一是发力保障房建设，多数核心城市在十三五期间的保障房供应量无法满足十四五期间的新目标，边际来看亟需增加投资规模，发力保障房可能通过公积金或专项债等渠道提供资金支持。

二是放开首套房政策，房产税试点落地后预计将同时配合首套房政策放松，满足人口净流入城市的住房刚需；此外，预计合理的改善性住房按揭需求也将得到有效满足，销售端政策的合理放松将刺激购房需求助力地产投资企稳。

2022年的经济增长由制造业投资引领，房地产行业有望稳定运行。

东北证券首席经济学家付鹏：

基于流动性对房地产行业的种种限制，本质是为了共同富裕的终极目标，以及人口和经济结构的健康可持续发展，房地产行业的紧信用在短中期势必将成为常态。

房地产行业存量犹在，将依然是经济的重要组成部分，不过房地产作为货币乘数放大器的作用将有所削减。

未来，可以寄希望于以技术进步为导向的新能源产业和高端制造业，或将存在的融资需求与缺口，扛起发挥信用货币创造功能的大旗，但无法完全替代房地产在经济中的地位和作用。

活下去有了希望，接下去就要从长计议如何做出改变： 从增量开发到存量经营，传统的城市开发商必须放弃什么？作为城市运营商，应该如何有效获取消费者对社区、商业配套等空间的体验改善需求？

京投发展总裁高一轩：

未来房企将在从卖房子和空间的传统企业，蜕变升级为城市幸福生活的创造者和服务者，致力于为用户提供一整套城市幸福生活的系统解决方案。

在践行用户中心主义的基础上进行TOD项目开发，研究和探索理想的生活方式，提高城市幸福生活的效率，是塑造城市形态的重要方向。

旭辉华北区域集团总裁董毅：

随着经济的发展，我们的购房者认知、需求、收入、品位的提升，未来他们对居住体验的需求将会越来越看重。而这种体验已经完全跳脱房子居住功能，不断向以空间形式扩展，延伸至社区边界、纵向感受、功能配套等方方面面。

从未来市场趋势看，对高周转、短平快野蛮生长模式逐渐存疑，而留存真正做产品、做体验、具备多元化多赛道能力的综合运营型企业。传统的房地产行业，其实是以资本、资金为核心的超大投资的资源整合，稍稍有别于建造建筑，但都离不开“人”这个基础概念。城市努力斗的人，跟随城市的脚步前进，忙碌之余有停留的去处，有自己满意的归宿，追求物质的丰盛，更追求感官的愉悦体验与精神滋养。

金地华北副总经理、北京公司总经理遇绣峰：

城市运营商的终极客户就是消费者。城市的细胞，就是社区。城市运营既需要总体协同，同时也需要开发商对社区进行提升。细胞的健康与丰盈，细胞充满生命力，富有人文精神，对于城市运营极为重要。所以开发商一定让自己的开发项目成为城市发展建设的有机组成部分，相互成就。”

从定量的维度来看，坚持梳理多年积累的大量客户，运用问卷调研等模式，认真做好消费者画像梳理及描摹。从定性的维度来看，我们坚持做定期的消费者面对面访谈，从一开始就认真倾听一线声音，真正形成一线感知，尊重消费者个体需求，对于持有型物业各类经营者也要确保精细化运营管理。

万科杭州未来社区发展中心合伙人王宋伟：

增量到存量，从根本上对开发商提出了持续升级的要求：必须从开发转向开发与经营并重，且要在经营中探索社区长效运营的模式。

未来社区是近年来浙江以开放、创新思维系统性重构传统城市社区建设模式的一次探索。从建小区到建社区、从造房子到造生活，未来社区打破传统社区单一居住模式，有机整合周边空间资源，全面落地邻里活动、养老托幼、健康管理、商业服务、社区治理等基础公共服务。

通向未来的列车不会朝发夕至，城市发展需要解决现实的痛点： 城市叙事应如何围绕城中人展开？数字技术可以优化哪些城市运行规则？商业活动如何创新塑造城市生活的未来场景？

场景实验室创始人吴声：

「用户型城市」越来越受期待，需要深刻理解市民价值，以市民生活便利性为导向。场景营城的要义正在于，在那些看不见的地方，观察到城市与人的和谐共生，洞见流动的场景如何始终「以人为本」。

通过「用户定义」的参与式共建，城市迎来新的「场景供给侧革命」，场景时代新商业逻辑与多样性、个性化的城市特质之间，正在进行激烈聚变。

用户与社区的个性与多样性被充分挖掘，社区IP定义城市IP。数字时代的美好生活，正表现为一座城市极大化的「场景流动」，幸福的定义愈加数字优先、内容优先，也是场景优先、生活提案优先。

明源云合伙人、高级副总裁童继龙：

当技术驱动未来城市空间，从用途空间的服务区划分到随时随地的功能服务时，基于行业的巨大变化和新机会的涌现，明源云沿着不动产数字化的方向扩展，深入到与不动产相关业务场景的SaaS应用，共同为更多企业提供数字化升级服务。

戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄仕奇：

我们一直倡导的，为城市带来更多精彩。商业需要更加精彩、有趣、包容及多元。不仅仅是满足基本的吃穿用度的需求，而是创造一个线下的话题、一个固定的圈层场所。

中赫集团副总裁周喆：

城市存量空间中也需要扩充体育运动场所。改造完成后的新工体，将成为向市民开放的城市公共空间，并打造大型城市体育公园，成为首都市民“15分钟健身圈”的有力保障。项目将充分利用地面公园，以“口袋公园”形式打造多功能健身设施与休憩小景，“还绿于民”的同时，为市民提供便捷舒适的大众健身环境，并可组织开展多种文化体育类展演活动，进一步增强市民的“幸福感”、“获得感”。

开心麻花剧场院线总经理文娟：

我们选择在购物中心里演话剧。许多观众不愿意进剧场就是因为传统剧场配套差，看一次戏时间成本很高，光有文化体验，没有购物美食，不够过瘾、不够解压。而走进购物中心的剧场，有机会让从未接触过戏剧的消费者迈出“观剧第一步”，让观剧这项原本充满仪式感的活动变得更为日常。

绽放设计联合创始人品牌总监陈小虎：

城市化的进程当中，发展和效率优先的大前提下，城市被快速建造和复制，一些陈旧和传统的商业需要被重新激活，城市更新的进程中蕴含着巨大的可能性。需要重新融合和重新连接形成新的秩序。

50年后，我们想要什么样的城市？

在城市开发运营商决策人士及经济学家之外，36氪未来地产面向读者进行了一次关于未来城市愿景的问卷调查。

49%的受访者认为未来最稀缺的资源是认知，而非技术、人才、资金等因素：

从增量开发到存量运营，未来城市最急缺的资源是什么

对于未来城市中的数字新日常，受访者对于无感出入停车场、智能疏堵红绿灯、远程操控的智能家电、人脸识别门禁等选项的接受度较高：

哪些是城市数字新日常的必备？

场景构造与运营能力被认为是构建超级目的地的必要条件，占比均超过70%，而IP影响力和市场环境则位居其后：

成为「超级目的地」最需要什么？

科技、美好、AR、包容、人间烟火，成为受访者描绘未来城市生活场景的高频词：

未来城市生活场景

回答“50年后哪一部电影里的城市形态可能成为现实”这一问题时，约16%的受访者认为城市将最终由人类交接给机器人占有；

约22%的受访者较为悲观，认为未来城市可能出现人口锐减、一人一城一狗；29%的受访者认为，未来城市里只有人类的肉身，灵魂属于元宇宙世界；31%的受访者选择了本文开篇提到的《地球改变之年》，即野生动物与人类共同成为城市的市民。

可见，对于未来城市，多数人仍怀有美好的希望和憧憬。人们对美好城市的向往，理应成为造城者和筑城者的奋斗目标。

50年后哪一部电影里的城市形态可能成为现实

关于未来城市的探索才刚刚开始。

2021年12月14日，36氪未来地产将在北京召开「城市叙事时代」——WISE 2021未来城市峰会。届时，峰会将聚焦体验型城市、数字新日常、氛围力社区、超级目的地四大议题，探寻未来中国城市发展的底层变量与城市叙事的核心。

*受访者观点来自作者的直接采访或研究报告、讲话等公开资料

城市叙事时代

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