交易者社区｜临江网（2021年三里屯太古里要“扩张”）……

临江网市场消息，2021年8月2日，朝阳区政府、北京公交集团、太古地产签署合作框架协议，三方计划携手改造位于三里屯太古里北区北侧、北京市朝阳区新东路2号的北京公交集团维修场站。

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三里屯太古里“北区北项目”位于“文化三里屯”建设的核心区域，南临三里屯太古里北区北侧，北邻东直门外大街，东至三里屯路，西至新东路。目前是北京市公交集团下属的保修分公司二厂，占地约4.7万平米。

在太古地产与清华大学建筑学院合作发布的《创新衍变三里屯太古里报告》中，通过三里屯地区POI热力分布图发现，三里屯太古里北区以北的一幅地块仍是一个待开发机会——该区域几乎没有兴趣点，与三里屯太里北区及其周围密集的兴趣点形成鲜明对比，目前用作停放公交车和维修保养设备。与蓬勃发展的三里屯太古里相比，这块非商业用地缺乏生气，对周边地区的活力产生了一定的负面影响。

贝壳研究院商业地产分析师郑中提出，鉴于核心城区已无商业地块可出让，新项目只能以城市更新方式入市，如世茂工三已在7月被中植系企业收购，未来或以商业零售业态为主，承接太古里的部分外溢需求。贝壳研究院预计，“北区北项目”改造完成后，能够进一步巩固太古里项目在该商圈的绝对优势地位，未来将会有更多“首店”落户三里屯商圈。

另外，在原三里屯服装批发市场雅秀大厦基础上改造的太古里西区将于年内入市，将潮流零售影响力继续西扩。

目前情况看，通过对访客的“兴趣点”分析，整个三里屯已形成若干显著的热点地区，主要集中在三里屯路和工体北路相交的十字路口。其中，三里屯太古里、那里花园和三里屯3.3大厦构成了核心活动区域。

三里屯太古里是一个开放式、低密度布局的零售综合体，建筑密度为54%、容积率为1.7，从观察访客行为可得出，低密度的空间布局为访客提供了良好的社交活动场所和休闲空间，可提升访客的“个人体验”。

通过对411份访客问卷的数据分析可见，三里屯太古里的访客性别比例相对均衡，其中18-29岁的年轻人居多。超过三分之二的受访者每月至少到访三里屯太古里一次，每次到访的平均停留时间约为2.5小时。

《创新衍变三里屯太古里报告》截图

贝壳研究院认为，作为北京商业零售三大核心商圈（三里屯、王府井、CBD）之一，三里屯以“首店经济”最为出名，囊括了全市大部分的首店落地项目。三里屯的首店则绝大多数聚集在太古里南北区，吸引了绝大部分来此商圈消费的客源，引流能力强大。

首店经济”的流量的确是成功营销策略。在2020年，尽管受疫情影响，但是三里屯太古里扔坚持“首店”策略，实现了80家新店开业。数据显示，“2021年第一季度，三里屯太古里的零售额同比增长113%

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