2021年房子将迎“首个贬值潮”？……

在住房市场的发展过程中，关于房价的讨论一直就没停息过。对于大多数人而言，要买一套房，需要穷尽多年的积蓄作为首付款，如再不够，还要向父母、亲戚和朋友借债。不过，随着楼市的收益效应锐减，购房者也越来越理性。有专家认为，2021年房子将迎“首个贬值潮”，明年或将超出想象！

抛开供需谈房价涨跌，那是不讲“武德”。相关数据显示，目前有超过30%以上的人有两套房，有10%以上的人有3套或3套以上住房，真正没有房子的只占4%，如果把后者理解为刚需的话，这点需求显然是不能支撑房价不断上涨的。除此之外，能买得起房的家庭或许本身就有几套房，在房住不炒的政策下，他们购房者资格已经丧失，向楼市贡献力量的机会越来越少。

不止一位专家表示，明年将是我们住房市场的“拐点”。在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策基调下，虽然总体房价市场处于平稳，但城市与城市、板块与板块之间事实上已经出现了分化，而一些叠加因素也在发挥作用，如1962年出生的人口有2451万人，此后连续十多年出生数量都在2000-3000万之间，所以，从明年起，将迎来第一个“退休高峰”。而从竣工面积看，近年仍旧保持年均20亿平米左右的供应量，如果继续保持这个速度，要不了多久，将会明显供过于求，这是明年房子迎来“首个贬值潮”的潜在因素。

购房杠杆还能再加吗？从央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》中看到，居民杠杆率超过了60%，其中主要的就是房贷，虽然还未达到发达国家的负债水平，但已经远高于新兴经济体40%的杠杆率。所以，我们看到在现阶段的楼市调控中，持续单向保持了房贷的较高利率水平，在专家看来，日本90年代初引爆房地产泡沫的根源正是炒房客和个人的不断加杠杆，已经严重超出当时的经济发展水平。从这个角度而言，我们提升杠杆的空间和速度越来越小，降的概率倒是挺大。

所以，时间进入2021年，房地产价格下降的可能性不小。在“3根红线”新规下，开发商要想活下去，最有效的办法变现手中的存货，核心地段有一定的需求支撑，可能还会扛一段时间，促销首先从城市偏远地带开始，特别是三四线城市，当然，前期已经获利不少，即使房产水平回到3-5年前，开发商还是“乐意”的，毕竟变现更为重要。前一段时间，已有大型房企带头促销，但这仅是开始，在各种综合因素下，房产贬值潮或许随时都会到来，对于习惯了房产保值增值思考方式的人来说，明年或将超出想象。

不过，在专家看来，一旦市场天平倾斜，房企降不降价，那只是他们自己的生存策略问题，但对购房者而言，他们大都有买涨不买跌心理，如果只降一点，他们认为还有更大的降价空间，他们越不愿意出手，开发商此时的日子可能是最煎熬的，当然，还有那些持有大量房产的炒房客，因为他们不仅面临资产缩水，还有还不上债务的风险，抛售或是不得已而为之的事。当然，在贬值趋势形成之时，监督各方的行为也将显得非常必要。

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